Vacance locative : c’est quoi et comment les éviter ?

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Dans la plupart des cas, lorsque l’on parle d’investissement immobilier, la peur de la vacance locative revient rapidement sur le tapis. C’est en effet l’une des plus grandes peurs des investisseurs après, très certainement, les loyers impayés. Toutefois, comme nous allons le voir dans cet article, il existe des moyens pour l’anticiper, pour s’en protéger, et même, pour les limiter. 

C’est quoi les vacances locatives ?

Avant de commencer, que sont précisément ces vacances locatives et a quoi correspondent-elles ? Dans son sens le plus simple, elles représentent la période entre le départ d’un locataire et l’arrivée du suivant. Cette période est dans la plupart des cas indéfinissable car elle peut s’étendre de quelques jours à quelques mois, voir plus encore. le facteur principale qui entre ligne de compte, c’est l’attractivité du bien. 

Plus la demande locative est tendu, plus les vacances locatives seront courtes voir même, probablement inexistantes. Toutefois, il subsiste des exploitations qui ont régulièrement à faire a ce type de périodes. La colocation par exemple. Ce type de logement héberge des étudiants pendant l’année d’étude et se retrouve bien souvent, déserté pendant les périodes estivales. 

Comment l’éviter ?

Bien que ces périodes puissent faire peurs et impacter considérablement la rentabilité d’un bien immobilier locatif, il faut impérativement les prendre en compte. En effet, qu’on le veuille ou non, ce dit paramètre fait partie du jeu de l’immobilier et se préparer à l’affronter est le meilleur moyen de ne pas le subir.

Cela n’est cependant pas toujours évident à anticiper. Si pour une raison quelconque votre locataire actuel doit partir avant la fin du bail et que la tension locative de votre région est légère, vous devrez probablement l’affronter. Pour éviter cette période, vous avez plusieurs solutions :

  • Proposez un tarifs adapté.
  • Afficher des annonces partout ou il est possible d’en mettre.
  • Confier la location à une agence.

Bien que ces solutions puissent vous paraître basiques, elles ont pourtant un impact important sur le remplissage de votre bien. Un bien trop cher par exemple, ne se louera qu’avec difficulté. Si vous souhaitez louer plus chers, apportez une réelle plus-value à votre bien afin de déclencher un coup de cœur aux visiteurs. 

De la même manière, si votre bien n’est que très peu visible sur internet, peu de personnes seront susceptibles de venir le visiter. Cela vaut également pour les agences qui ont déjà un portefeuille de client, ainsi que dans la plupart des cas, des recherches de logements en cours. Ils ont peut-être même déjà un locataire intéressé. Prenez toutefois en compte les éventuels frais de gestion.

Comment s’en protéger ?

Heureusement, comme pour les loyers impayés, il existe une solution pour vous protéger dans le cas ou vous seriez malgré tout confronté à une situation de vacance locative. Cette solution, vous l’aurez probablement deviné, c’est une assurance. En fonction de l’assureur et du contrat que vous aurez établis, vous pourrez en effet obtenir entre 80 et 100 % du montant de votre loyer pendant une certaine période. De plus, vous aurez la possibilité de déduire de vos impôts, les frais liés à cette assurance. C’est gagnant-gagnant donc n’hésitez pas.

Limiter l’impact sur la rentabilité

Et oui, sans surprise, une période de vacance locative impact directement votre rentabilité puisque vous ne percevez plus de loyer à cette période. Toutefois, le meilleur moyen de vous en prémunir est d’inclure, avant l’achat, dans vos calculs de rentabilités, ces périodes de creux.

En effet, prendre en compte d’éventuels passages à vide et calculer la rentabilité de votre futur projet sur 10 mois par exemple plutôt que 12 (dans le cas ou vous vous retrouvez avec 2 mois de vacance locative), vous permettra d’avoir un bien rentable malgré au moins 8 semaine de vide. Si les 12 mois sont remplis, alors c’est tout bonus. Attention toutefois, il est difficile d’obtenir un bien rentable sur 10 mois sans grosse négociation.

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Comment « optimiser » la vacance locative ?

Maintenant que nous en savons un peu plus sur les périodes de vacance locative, nous allons voir de qu’elle manière il est possible de les limiter, voir de les oublier complètement. Bien sûr, les solutions peuvent varier en fonction de la localité de votre bien mais peuvent être toutefois envisageables.

Réduire son taux de vacance locative

Le meilleur moyen de limiter vos passages à vide, vous en conviendrez, c’est de les éviter. Pour cela, il est important d’agir pendant que vous avez des locataires. Ainsi, afin de les conserver le plus longtemps possible, il est de bon ton d’entretenir avec eux de bonnes relations. Le bon sens vous conseillera d’être au minimum présent et courtois, mais faites en plus.

Voyez vos locataires comme de véritables clients que vous devez choyer et fidéliser. Ainsi, n’hésitez pas à proposer de temps à autre une amélioration sur le logement ou une éventuelle baisse du loyer (si vous êtes rentable sur 12 mois, cela peut-être envisageable). Soyez à l’écoute et fidélisez vos locataires. Cela limitera déjà bien vos périodes de vacance locative.

L’autre option vous concerne si vos locataires sont parties et que vous ne trouviez pas de remplaçants. Dans ce cas, vous pouvez, si votre logement le permet, autrement dit, s’il est meublé, le mettre en location de courte durée. Accueillir des voyageurs temporaires vous permettra de combler la perte de loyer voire même, si la demande est assez élevée, surpasser largement le prix de votre loyer. Attention toutefois aux déclarations requises pour ce type d’exploitation.

Vacance locative et Loi Pinel

Là où la situation se complique en revanche, c’est si vous avez investi dans un plan Pinel. En effet, investir par le biais de la Loi Pinel vous oblige à louer votre bien 12 mois par an. Or, une non-location dans le cadre de cet investissement pourrait vous couter plus chers.

En effet, si vous bénéficiez d’une réduction d’impôts grâce à votre investissement et que ce dernier n’est pas loué 12 mois sur 12, alors vous allez devoir rendre des comptes. Du point de vue de l’état, une période de vacance locative est vu comme un non-respect de l’engagement du propriétaire.

Par conséquent, vous serez dans l’obligation de rembourser la réduction d’impôt dont vous avez bénéficié. La meilleure solution dans cette situation est de déléguer la gestion de votre bien à une agence immobilière afin qu’elle gère, contre un pourcentage du loyer, toute la partie locative. Cependant, en cas de vacance locative, l’agence vous versera malgré tout le montant de loyer. Ce qui permet de maintenir votre engagement auprès de l’état.

Ce qu’il faut retenir des vacances locatives

Comment vous pouvez le voir, bien que les vacances locatives puissent effrayer la plupart des investisseurs ou futurs investisseurs, elles ne sont pas si dramatiques que cela et peuvent malgré tout facilement être combattues. Il faut simplement prendre le temps de se former et de se renseigner afin d’être en possession de toutes les informations dont vous avez besoin.

Les vacances locatives sont-elles un frein pour vous ? Vous empêchent-elles d’investir dans l’immobilier ? Dites-le nous en commentaires.

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Sources complémentaires:

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