SCPI ou l’immobilier sans locataire

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investir SCPI

Investir dans la pierre est souvent synonyme de sécurité et de prospérité. Tout le monde n’a cependant pas envie de gérer un parc immobilier ainsi que des locataires. C’est pour cette raison qu’il existe les SCPI. Comment investir et qu’elle SCPI choisir ? C’est ce que nous allons voir dans cet article.

Investir dans une SCPI

Avant de se lancer dans la partie technique, voyons tout d’abord ce que sont les SCPI. Comment elles fonctionnent ? Que peuvent-elles vous apporter en termes de rendement et de diversification ?

Une SCPI, c’est quoi ?

Une SCPI signifie littéralement, société civile de placement immobilier. Ce sont des structures d’investissements collectifs axées sur l’investissement immobilier. Leur but reside dans l’acquisition et la gestion de patrimoine immobilier professionnel.

Elles s’occupent:

  • de collecter de l’argent auprès de particuliers ;
  • de trouver des biens dans lesquels investir ;
  • elles gèrent ce parc immobilier ;
  • elles redistribuent les loyers à ses investisseurs.

Comment fonctionne les SCPI ?

Le fonctionnement d’une SCPI repose sur un système simple. Lorsque vous investissez dans ce qui s’appelle « pierre-papier« , vous n’investissez pas dans un bien immobilier mais dans un parc immobilier. Ces derniers ont un rendement plus élevés.

Les SCPI sont gérées par une société de gestion de l’AMF (autorité des marchés financiers). C’est elle qui à le pouvoir d’agrémenter ou non une société. Si elle ne l’est pas, elle n’aura alors pas l’accès aux marchés financiers.

amf logo

La société qui gère la SCPI va s’occuper de collecter des fonds auprès d’investisseurs. Elle investira ensuite ces capitaux en suivant une stratégie d’investissement précise. Les placements et stratégies varient en fonction du type de société (nous les verrons plus bas).

Investir dans une telle société c’est aussi accepter de déléguer l’entièreté de la gestion du parc immobilier.

Ainsi elle gère entre autre:

  • le choix des locataires ;
  • le paiements des charges ;
  • l’évaluation des loyers ;
  • etc….

En réalité, elle gèrent tout.

« Investir dans une SCPI, c’est investir dans les avantages de l’immobilier sans les contraintes. »

En tant qu’investisseur, vous posséderez des parts. Ces parts définiront les revenus que vous allez percevoir. En claire, c’est au prorata du montant que vous avez investi. La hausse globale du marché immobilier engendre également une valorisation de votre capital sur le long terme. C’est donc double bénéficie.

Le marché des SCPI

L’avantage indéniable avec ce marché est qu’il est mature. Ce type de société existe depuis près de 80 ans. Il a eu le temps de s’améliorer et de murir. Aussi étonnant que cela puisse paraitre, il n’existe que peu d’intermédiaires. Il est en effet difficile d’obtenir l’agrément de l’AMF.

« Le marché des SCPI ne compte que peu d’intervenant mais est fiable et mature. »

Le marché des SCPI s’élève toutefois à près de 60 milliards d’euros. Ceci s’explique facilement de part l’expérience des sociétés existantes qui sont devenue crédible au fil du temps. Malgré cette capitalisation, il n’existe pas plus de 200 SCPI sur tout le marché. Cela à au moins le mérite de limiter vos choix et donc les erreurs potentielles.

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Comment investir dans SCPI ?

Nous en savons un peu plus, penchons-nous sur l’aspect plus technique. Le fait qu’il existe un certains nombres de SCPI fait qu’il est parfois difficile de s’y retrouver. Votre choix devra se faire en fonction de vos objectifs financiers.

Les deux grandes familles

Il existe deux grandes familles d’SCPI. Bien que leurs objectifs soient communs, leurs fonctionnements est quelques peu différents.

SCPI à capital fixe

Dans une SCPI à capital fixe, le capital va progresser par à-coups. Entre deux augmentations de capital ou lorsque le plafond sera atteint, ce dernier demeurera fixe et n’évoluera donc pas.

Si un associé veut se retirer, il faudra trouver un acheteur qui reprendra ses parts. Ceci, afin que le capital ne change pas. C’est le même principe que pour acheter ou vendre une action. Pour vendre vos tires, il faut un acheteur pour les reprendre.

SCPI à capital variable

Dans ce type de structure, à tout moment la SCPI peut émettre des nouvelles parts. Elle peut aussi racheter des parts pour permettre à un associé de sortir. Le capital ne reste donc pas fixe et évolue en fonction des besoins.

Il existe cependant certaines limites. Ces variations de capitaux sont soumis à une limite haute ainsi qu’a une limite basse. Elles sont respectivement appelées « capital plafond » et « base multicritères ». Lorsqu’un associé se retire, c’est la SCPI qui rachète ses parts.

Les différents types

Attaquons maintenant les différents types de SCPI. Le choix de cette dernière va principalement dépendre de vos objectifs financiers. Il est donc pertinent de bien réfléchir à la structure que vous allez choisir.

SCPI de rendement 

investir local commercial

Ces sociétés ont comme objectifs d’acheter des biens professionnels. Cela afin de les louer par le biais de baux commerciaux. Elles sont donc constitué de bureaux, de locaux commerciaux ou encore d’entrepôts.

L’avantage de cette SCPI réside dans le fait de louer des biens professionnels à des professionnels. L’utilisation d’un bail commercial assure à cette SCPI un rendement très intéressant et étalé sur une période pouvant allez jusqu’à neuf ans. Cela garantie le rendement.

SCPI de valorisation

plus value immobilier

Aussi appelé SCPI de plus-value, elles ont la particularité de ne pas distribuer de revenus à ses investisseurs. L’objectif de ces sociétés est la plus-value à long terme.

Investir dans une société de valorisation peut être intéressant pour ceux qui souhaitent optimiser leurs fiscalités. Le parc immobilier est généralement composé de commerce, de bureaux à rénover ou de nue-propriétés.

SCPI « Malraux »

immobilier ancien

L’objectif de la SCPI « Malraux » est de distribuer aux associés les avantages fiscaux résultant de la loi dite « loi Malraux ». Bien que ce type de placement soit peu connu, ils sont néanmoins intéressants en matière d’optimisation fiscale.

Le patrimoine immobilier de ces sociétés est constitué d’immeubles d’habitation anciens situés dans des secteurs sauvegardés. Il requiert par conséquent des rénovations. Le montant des travaux constitue le déficit fiscal que se partagent les associés.

SCPI « Méhaignerie »

defiscaliser et investir dans une SCPI

L’objectif de la « Méhaignerie » est de faire bénéficier les associés du double avantage fiscal. Ceux de la loi Méhaignerie (qui visait à favoriser la construction de logements locatifs neufs). Si la loi n’est plus applicable aujourd’hui, il existe encore quelques SCPI de ce type. Son intérêt est toutefois limité.

Le marché secondaire des parts se traite généralement de gré-à-gré. L’acheteur ne bénéficie pas de l’avantage fiscal initial (du fait de la suppression de cette loi). Il ne peut qu’attendre une plus-value sur le long terme.

SCPI « Robien »

scpi Robien

Investir dans une SCPI de type Robien, c’est bénéficier d’avantages fiscaux. Cela permet aussi de profiter d’une potentielle valorisation de votre capital grâce au patrimoine de la société.

En investissant dans ce type de placement, vous pouvez défiscaliser vos bien la même année. Il est ainsi possible de déduire de vos revenus annuels une partie du montant investi dans la SCPI. Sur le long terme, vous pouvez même toucher des revenus locatifs.

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Ce qu’il faut retenir

Investir dans une SCPI peut être un bon placement pour diversifier vos investissements. Cela vous demandera cependant de creuser le sujet en profondeur.

À noter que le risque sur ce genre de placements est le manque de liquidité. C’est toutefois un compromis intéressant pour défiscaliser et diversifier votre patrimoine.

Dites-nous en commentaire ce que vous pensez des SCPI et si vous investissez dessus, ou non.

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