SCPI ou l’immobilier sans locataire

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Scpi et Bâtiment

Une SCPI, c’est quoi ?


Après avoir reçu plusieurs demandes concernant les SCPI, je me suis dit qu’il serait pas mal de faire un article sur ce sujet. Il est vrai qu’elles sont plus accessibles et font moins peur qu’un investissement pure et dure. D’ailleurs si l’investissement immobilier vous fait peur, vous pouvez toujours rentabiliser votre résidence principale. Toutefois, vous ne pourrez pas bénéficier d’un effet de levier et la rentabilité est en général déjà fixé à l’avance.

C’est une société civile de placement immobilier et une structure d’investissement collectif. Son but réside dans l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier professionnel. En effet, elle s’occupe de collecter de l’argent auprès de particuliers, trouver des biens dans lesquels investir, gérer ce parc immobilier et redistribuer les loyers et/ou les avantages fiscaux à ses porteurs de parts, les « associés ».

C’est pourquoi, après sa création par les fondateurs, une SCPI doit établir une note d’information qui devra être visée par l’autorité des marchés financiers, l’autorisant à faire publiquement appel à l’épargne.

Les deux types des SCPI


SCPI à capital fixe :
Son capital va progresser par à-coups et, entre deux augmentations de capital ou lorsque le plafond sera atteint, le capital demeurera fixe. Ainsi, si un associé veut se retirer, il faudra trouver un acheteur qui reprendra ses parts de façon à ce que le capital ne change pas.
SCPI à capital variable :
A tout moment, la SCPI peut émettre des nouvelles parts ou racheter des parts pour permettre à un associé de sortir. Des limites existent, cependant, concernant la variation de son capital (une limite haute, le capital plafond, et une limite basse multicritères). Quand un associé se retire, la SCPI rachète ses parts et elle émet de nouvelles parts pour les personnes qui, dans le même temps, souscrivent.

Comment procéder ?


La plus connue, pour y investir, est la pleine propriété. Elle consiste à acheter simplement les parts, il existe d’autres manières.

Vous pourrez également investir en « nue-propriété ». C’est le fait de renoncer aux revenus des parts pour, en contrepartie, obtenir  une décote sur son prix. Plus la durée du démembrement est longue, plus la décote sera importante. Vous pourrez de ce fait acheter une part valant 100 € à 80 €. Mais cette décote implique que vous ne percevrez aucun revenu pendant la période de démembrement.

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A la fin du démembrement, vous récupérez la pleine propriété de la part sans qu’il n’y ait de fiscalité ni de prélèvements sociaux. Donc, vous passez de 80 € à 100 €, réalisant une plus valus potentielle de 20 € au passage et commencez à partir de ce moment-là à percevoir les revenus comme plein-propriétaire.

Et en contrepartie du nue-propriété (démembrement), il y a l’achat en usufruit. Dans ce cas, vous achetez les 20 à 35% de la décote précédente. Vous toucherez donc les revenus de ce supplément de part pendant toute la durée du nue-propriété (démembrement). Il existe maintenant plusieurs types de SCPI.

SCPI de rendement 


L’objectif de la SCPI de rendement est de distribuer régulièrement aux associés des revenus. Donc, on y trouve également des régionales se concentrant sur des zones géographiques spécifiques.

SCPI de valorisation


L’objectif de cette SCPI  est de faire bénéficier les associés, du patrimoine et de la valorisation du capital.

Donc, le patrimoine immobilier de ce type de SCPI est généralement constitué d’appartements situés dans les meilleurs quartiers des grandes métropoles. Il y a une distribution de revenus limitée. Car si l’on peut espérer des plus-values, le genre d’immobilier en cause est peu productif de revenus.

Sa durée de vie est généralement fixée aux alentours de 15 ans.

SCPI « Malraux »


L’objectif de la SCPI « Malraux » est de distribuer aux associés les avantages fiscaux résultant de la loi dite « loi Malraux ».

Donc, le patrimoine immobilier est constitué d’immeubles d’habitation anciens situés dans des secteurs sauvegardés ; le montant des travaux constitue le déficit fiscal que se partagent les associés.

La durée de vie de cette « Malraux » est d’une douzaine d’années.

SCPI « Méhaignerie »


L’objectif de la « Méhaignerie », est de faire bénéficier les associés du double avantage fiscal. Ceux de la loi Méhaignerie (qui visait à favoriser la construction de logements locatifs neufs). La loi n’est plus applicable, il n’y a donc plus de création ni de développement de SCPI « Méhaignerie », mais simplement gestion de l’existant.

Le marché secondaire des parts se traite généralement de gré à gré. Sachant que l’acheteur ne bénéficie pas de l’avantage fiscal initial et ne peut donc, qu’attendre une plus-value à la sortie.

C’est pourquoi, elles ont une durée de vie de douze à quinze ans en général.

SCPI « Robien »


Le régime « Robien » prévoit, en faveur des associés qui souscrivent au capital initial ou aux augmentations de capital, une déduction au titre de l’amortissement de leurs souscriptions.

Cette déduction, s’applique sur option irrévocable de l’associé exercée lors du dépôt de sa déclaration. Ainsi, les revenus de l’année de sa souscription, est égale à 8 % pendant les cinq premières années et à 2,50 % pendant les quatre années suivantes. Ensuite, l’associé peut continuer à bénéficier de la déduction au taux de 2,50 %.

diversfier-scpi-rendement-investissement-immobilierAprès ce pavé qui fait un peu mal aux cheveux, vous voyez qu’elles peuvent être un bon placement pour diversifier vos investissements mais que cela demande un minimum d’information. Le risque sur ce genre de placements étant le manque de liquidité. Si vous souhaitez vous lancer, je vous conseille de partir sur Immorente. C’est une des références pour les capitaux variables avec un rendement de 4.84% en 2016 (distribution trimestriel). Vous avez également la possibilité d’investir dans le crowdfunding immobilier.

 

 

Sources complémentaires :

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