OPCI, une bonne alternative aux SCPI ?

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scpi ou opci

Mis à jour le 14/07/2020

Il existe beaucoup de façons d’investir dans l’immobilier. Les OPCI offrent une solution innovante pour réaliser un placement immobilier indirect. De part leurs offres limitées, ils sont cependant encore assez méconnues. Voyons donc ce que sont les OPCI.

Table Of Contents

Une OPCI c’est quoi ?

L’OPCI est un produit immobilier possédant une fiscalité plus souple. Cela offre certains avantages. Ils permettent d’investir sur l’immobilier, mais également sur des actions et des obligations. Il existe deux types d’OPCI. Le rôle et la fiscalité de chacun d’entre eux sont différents. il faudra donc choisir en fonction de votre profil d’investisseur et de vos objectifs.

Définition

OPCI signifie littéralement organisme de placement collectif en immobilier. Créé en 2005, ils sont agréés par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Ils permettent d’investir dans l’immobilier collectivement et indirectement. À noter que les OPCI ne sont pas cotés sur les marchés financiers.

OPCI définition

Ils sont gérés par des sociétés de gestion, elles aussi agréées par l’AMF. Ces sociétés investissent au moins 60 % de leurs capitaux dans l’immobilier. Dans certaines situations, les OPCI peuvent emprunter de l’argent pour acquérir des immeubles par exemple. Sinon, leurs fonds viennent des investisseurs.

Types d’OPCI

Nous le disons, il existe deux types d’OPCI.

D’une part, nous avons les FPI, pour Fonds de Placement Immobilier. Ces derniers sont des copropriétés de valeurs mobilières. Dans ce cas de figure, ils émettent des parts pour les investisseurs et ses revenus sont imposable comme revenus fonciers.

Note : en FPI, les investisseurs n’ont pas les droits accordés aux actionnaires.

opci

D’autre part, il y a les SPPICAV, pour Sociétés de Placement à Prépondérance Immobilière à capital variable. Celles-ci émettent des actions proportionnellement aux demandes de souscriptions. Par conséquent, les investisseurs ont le statut d’actionnaire.

Cela signifie deux choses. La première est qu’ils peuvent s’exprimer lors des assemblées générales. La seconde est que les bénéfices enregistrés sont imposés comme des dividendes ou des plus-values d’actions.

En résumé :

  • les SPPICAV : délivrent des actions. Elles vous offrent le statut d’actionnaire. Une imposition des dividendes et des plus values d’action ;
  • les FPI : délivrent des part et les bénéfices sont soumis a la fiscalité des revenus fonciers.

Pourquoi investir dans les OPCI ?

Le plus gros avantages qu’il y a à investir dans un OPCI, c’est la protection de votre capital. La majorité des capitaux de l’OPCI sont positionnés sur de l’immobilier tangible. Celui-ci offre une excellente sécurité à vos capitaux.

OPCI

Ces sociétés investissent en effet sur tout type de bien immobilier. Ainsi, son patrimoine peut être constitué de bâtiments neufs, anciens ou encore, en état d’achèvement. De plus, les OPCI ont la possibilité de faire construire des bâtiments pour leur compte.

Note : le patrimoine des OPCI est estimé régulièrement par un expert immobilier. Généralement, il y a deux estimations simultanées, distinctes et indépendantes l’une de l’autre.

Quelles sont les principales différences entre OPCI et SCPI ?

Ces deux véhicules d’investissement intéressent généralement les investisseurs souhaitant développer leur patrimoine immobilier. Cependant, comment choisissent-ils entre OPCI et SCPI ? Voyons les différences.

Les points communs

OPCI SCPI ressemblance

Pour commencer, il s’agit de deux placements dit “pierre-papier“.

De plus, les 2 ont des risques mutualisés par la gestion collective.

Dans les 2 cas que, plutôt que d’investir dans un bien immobilier classique, vous investissez dans des parts de sociétés.

Cela permet de percevoir une part de loyer régulièrement. Vous avez donc d’une certaine manière les avantages de l’immobilier, sans les inconvénients.

Dans les deux cas également, les fonds sont gérés par une société de gestion de portefeuille qui est agréée par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers). Enfin, vous pouvez acquérir des parts de SCPI ou d’OPCI via un compte titre ou encore, une assurance vie.

Quel que soit votre choix, gardez bien en tête que c’est bel et bien de l’immobilier. Ce qui signifie que ces placements sont et seront impacté par les mêmes risques qui touchent l’immobilier classique. De plus, dans le cas de la SCPI, sa liquidité n’est pas optimale.

La composition de l’actif

OPCI SCPI

La plus grosse différence entre OPCI et SCPI réside dans leur composition.

En effet, les SCPI sont généralement investi à 100 % dans des actifs immobiliers. C’est ce qui fait d’elles des placements purement immobilier, mais à faible liquidité.

Dans le cas d’un OPCI, les parts investis en actifs immobiliers n’excèdent pas les 65 % des capitaux. Le reste du capital quant à lui, est dispatché sur des valeurs mobilières. Il s’agit d’action ou d’obligation. Ce compromis offre aux investisseurs un avantage en termes de liquidité.

Frais et fiscalité

défiscaliser avec l'immobilier

Les OPCI offrent des frais moins élevé que les SCPI. En effet, investir dans une SCPI vous imposera entre 8 et 12 % de frais.

Ils ne s’élèvent qu’a 5 % voir moins pour un OPCI. Ces frais permettent entre autre de financer les droits et commissions liés aux investissements.

Les intérêts que vous allez percevoir via une SCPI seront imposés aux revenus fonciers. Dans le cas d’une cession de parts engendrant une plus-value, cette dernière sera soumise au régime des plus-value immobilière. À ceci, il faudra bien entendu rajouter les prélèvements sociaux de 17,2 %.

Dans le cas de l’OPCI, si cette dernière est une SPPICAV les intérêts seront sous-mis au régime fiscal des capitaux mobiliers. En d’autres termes, vous serez imposé au prélèvement forfaitaire unique (PFU) fixé à 30 %. Cela, prélèvements sociaux inclus. Dans le cas d’une OPCI FPI, vos intérêts et plus-values seront soumis aux mêmes régimes que la SCPI.

OPCI et SCPI, que choisir ?

Comment choisir

La principale force d’une OPCI, est sa liquidité. Le fait qu’une partie du capital ne soit pas positionnée sur de l’immobilier la rend plus liquide.

C’est cependant aussi sa faiblesse. Le fait de privilégier la liquidité l’éloigne de son objectif premier qui est l’investissement immobilier.

Contrairement à l’OPCI, la SCPI est entièrement dédiée à l’immobilier. Elle est donc en toute logique moins liquide. De plus, en passant par le biais d’une assurance vie, vous pourriez bien bénéficier d’une enveloppe fiscale avantageuse . Globalement, les SCPI sont plus dynamique et plus cohérente que les OPCI.

Ce qu’il faut retenir sur les OPCI

Vous l’aurez compris, les OPCI peuvent être un placement intéressant pour diversifier vos investissements. Elles vous permettent de vous positionner sur de l’immobilier.

À noter que l’offre des OPCI est beaucoup moins développées que les SCPI. C’est pourquoi, si la liquidité n’est pas votre priorité, les SCPI peuvent-être plus intéressantes.

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