Loyer impayé : que faire et comment s’en prémunir

0
67
loyer impayé

Dans le monde de l’investissement immobilier, la plus grande appréhension de tout les investisseurs, c’est le loyer impayé. Pourtant, il est important de savoir que malgré le fait que le risque existe bel et bien, seul 2% des locataires rentreraient dans la catégorie des non payeurs. Autrement dit, vous avez 98% de chance de tomber sur un locataire qui paye son loyer tout les mois.

Toutefois, puisque ce risque est réel, nous allons voir dans cet article, de quelles manières vous pouvez vous protéger et comment faire si, malgré tout, vous vous retrouvez dans une situation de loyers impayés. Comme vous pouvez vous en douter, le règlement d’une tel situation par la voie légale est longue et fastidieuse. Pour autant avant cela, voyons comment vous pouvez vous protéger et éviter les impayés.

Assurance loyer impayé

Heureusement, afin d’éviter des situations aussi ennuyantes que longues, il existe une assurance. L’assurance loyer impayé, tout simplement. Comme son nom l’indique, elle vous permettra de continuer à toucher vos rentes malgré une situation de loyer impayé. De plus, l’assurance sera également de votre coté si cette situation venait à arriver (et que les conditions qu’elle à fixée sont remplies). En effet, afin de se protéger lui aussi, l’assureur aura un oeil sur votre locataire. Ainsi, il devrait :

  • Etre salarié et titulaire d’un CDI
  • Avoir un taux d’endettement inférieur à 33%

L’assureur prendra évidement le soin de vérifier les documents du locataire avant de vous proposer le contrat d’assurance. L’assurance loyer impayé ne se limite cependant pas à cela. En effet, elle vous permettra d’assurer :

  • Loyer impayé
  • Charges impayées
  • Dégradations diverses
  • Départ anticipé du locataire
  • Frais de procédure (que nous verrons après)

Si vous doutez encore de son utilité, sachez que le prix de cette assurance (oscillant entre 2 et 5% du prix du loyer) est entièrement déductible des impôts. Autrement dit, vous ne prenez pas de grands risques à y souscrire. Pour finir avec l’assurance (ou garantie) loyer impayé, sachez que vous avez aussi, en tant que propriétaire bailleur des exigences à remplir :

  • Votre logement doit répondre aux normes
  • Votre bail doit inclure une clause de résiliation en cas d’impayé
  • Vous devrez fournir un dossier sur votre locataire

Comment éviter à coup sûr le loyer impayé ?

Malgré bien des précautions, il est encore possible de se retrouver dans une situation de loyer impayé. Pourtant, il existe des solutions vous permettant d’éradiquer une fois pour toute ce risque d’impayé. Comment ? En changeant le type d’exploitation de votre logement et en vous faisant payer d’avance ! Dès lors, vous oubliez ce risque. En revanche, cela changera complètement la façon dont vous exploitez votre bien.

En effet, l’idée est de faire passer votre logement en location de courte durée. Ainsi, en proposant votre logement a la location sur des plateformes tels que Booking.com ou Airbnb, les voyageurs et les locataires temporaires, devront payer pour réserver votre bien. Ainsi, impossible de vous retrouver dans une situation de loyer impayé. Bien que cette solution soit assez drastique, elle vous permet d’annuler le risque tout en gonflant la rentabilité de votre bien. A noter que si vous en faites la gestion vous même, cela vous coutera plus de temps. C’est toutefois une solution à garder en tête pour vous préserver des impayés.

Comment se doivent de réagir les locataires ?

Les bonnes réactions

Etant donnée que le soucis vient du locataire, il y à également des choses à mettre en place afin de régler le problème de loyer impayé dans les meilleurs conditions, et surtout pacifiquement. En effet, tous les locataires non payeurs ne sont pas des « voleurs », certains ont simplement de grosses difficultés financières les plaçants dans une situation parfois même bien plus délicate que le propriétaire bailleur. Voici ce qu’il est conseillé de faire :

  • Informez : dès lors que le locataire rencontre un soucis financier et qu’il sait d’avance qu’il aura des difficultés à payer le loyer, il devrait prendre contact avec son bailleur afin de le tenir informé de la situation.
  • Le plan d’apurement : Il s’agit d’une solution permettant d’étaler la dette du locataire dans le temps afin de faciliter une reprise de paiement. Ce plan, ou cet accord, doit impérativement être mis par écris et être respecté.
  • APL : Le locataire pourra fournir son plan d’apurement à la CAF afin de lui assurer des aides pour le logement.

Les aides locataire

Comme dit précédemment, le locataire peut obtenir de l’aide pour payer son loyer en sollicitant la CAF et ainsi obtenir une allocation logement. De plus, si sa situation financière ou familiale se dégrade, les allocations peuvent être recalculées durant l’année. Par conséquent, il n’aura pas besoin d’attendre 1 an avant d’avoir les allocations requise.

Enfin, si le locataire se trouve dans une situation difficile, il a également la possibilité de prendre contact avec le Fond de Solidarité pour le Logement (FSL). Cet organisme peut par exemple rembourser les dettes locatives sous forme de subvention ou bien de prêt. Pour pouvoir en bénéficier, la CAF peut aisément faire l’intermédiaire afin de régler cette situation de loyer impayé.

Comment se doivent de réagir les propriétaires?

Comme dans toute situation, une solution peut se trouver des deux cotés. Ainsi, si vous constatez un loyer impayé, prenez contact avec votre locataire. Cela vous permettra de savoir s’il s’agit d’un soucis ponctuel (salaire en retard, virement qui n’est pas passé etc…) ou s’il s’agit d’un problème qui sera plus durable (séparation, accident, perte d’emploi etc…).

Comme dit précédemment, vous pouvez proposer à votre locataire le plan d’apurement. Si le problème est durable, cette solution pourrait bien faire avancer la situation. Si votre locataire n’est pas en capacité de payer son loyer, vous pouvez également envisager une résiliation amiable du bail. En revanche, si le locataire n’est pas disposé à payer ses futur loyers, vous pouvez, par la suite, envoyer une mise en demeure avec accusé de réception à votre locataire. Si cela ne donne rien, il faudra certainement engager des procédures judiciaire en saisissant le tribunal d’instance.

Loyer impayé : la procédure d’expulsion

Il est important de savoir que ce type de procédure juridique est assez longue. En effet, a partir du moment où le loyer impayé à été constaté et que la procédure à été lancée, il faudra patienter entre 6 et 14 mois afin d’obtenir un jugement. Autrement dit, de longs mois sans aucune rente. Avant d’aller plus loin, faisons un bref rappel des motifs pouvants motiver une procédure d’expulsion. Car bien qu’ici seul le loyer impayé nous intéresse, il y a d’autres motifs.

  • Loyer impayé,
  • Attestation d’assurance habitation absente,
  • Trouble du voisinage.

Règlement amiable

Comme nous vous en parlions précédemment avec le plan d’apurement, il s’agit de la première étape. L’objectif est des régler le problème de loyer impayé et de désamorcer le conflit afin d’éviter une procédure judiciaire aussi longue qu’onéreuse.

Commandement de paiement

Il s’agit là d’un étape que nous avions également cité plus haut. Il convient d’envoyer une mise en demeure à votre locataire avec un accusé de réception. Cela doit se faire dans les 2 mois qui suivent la connotation du loyer impayé et doit être fait par l’intermédiaire d’un huissier de justice.

Assignation

Si la situation n’a toujours pas été réglée, vous pouvez alors passer devant le tribunal. L’objectif principale de cette étape est de résilier le contrat de bail par le biais d’une clause de résolution et de récupérer, si possible, le montant totale des impayés. Cette étape vous demandera une patiente sans faille, prenant rarement moins de 6 mois.

Une fois le passage au tribunal effectué, le juge dispose d’un mois pour fournir un jugement. Il peut accorder ou non en fonction de la situation, un délai pouvant aller jusqu’a 3 ans. Dans le cas contraire, le locataire voit son bail résilié. Il a généralement l’ordre de rembourser le montant des impayés.

Première tentative d’expulsion

Une fois le jugement et la décision prise, vous serez en droit (en fonction du jugement) de lancer une procédure d’expulsion à votre locataire. Cela doit, encore une fois se faire par l’envoie d’un courrier avec accusé de réception et par le biais d’un huissier de justice. Cependant, le problème pourra durer encore un peu. En effet, il y a 3 situations possibles :

  • Le locataire est sur les lieux et quitte le logement
  • Le locataire est présent mais décide de ne pas quitter le logement
  • Le locataire est absent

La première situation est la meilleure pour le bailleur. Tout se passe de manière calme et civilisé et vous récupérez votre logement. Dans la troisième situation, l’huissier de justice n’a pas le droit de rentrer dans le logement à moins d’être accompagné d’au moins un policier ou de deux témoins majeurs. Dans ces deux situations, l’huissier peut dresser son procès-verbal de récupération du logement.

Dans le cas ou le locataire est présent mais qu’il refuse de quitter les lieux, la force publique devra intervenir.

Intervention des forces de l’ordre

Si le locataire refuse de quitter les lieux, il sera nécéssaire de faire intervenir les forces de l’ordre. Cette demande sera transmise a la préfecture qui s’accordera deux mois avant de répondre. Si les deux mois sont écoulés ou que la préfecture refuse cette opération, vous pouvez alors vous retourner contre l’Etat en demandant aux trésors publiques de vous rembourser les impayés jusqu’a l’intervention des forces publiques.


Ce qu’il faut retenir

ce qu'il faut retenir

Le risque de vous retrouver dans une situation de loyer impayé n’est évidemment pas nul mais reste très limité. Il reste cependant fortement conseillé de souscrire à une assurance comme évoqué plus haut. Dans le cas où la situation ne se règle pas simplement, gardez en tête que les procédures sont longues et coûteuse. Ainsi, si par malchance vous tombez sur un locataire non payeur et que vous n’avez pas d’assurance, vous affronterez de très longs mois de procédures sans loyers accompagnées de gros frais judiciaire.

De plus, il est également important d’y être préparé en connaissant les droits et les possibilités dont disposent le locataire. Cela vous permettra d’une part de régler cette situation de loyer impayé, et de l’autre, de trouver une solution pacifique avec votre locataire tout en l’aidant s’y retrouver.

Sources complémentaires

Leave a reply