Loyer impayé : que faire et comment s’en prémunir

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loyer impayé

Les locataires qui ne payent pas leurs loyers sont rare. C’est pourtant l’une des peurs les plus répandues lors d’un investissement immobilier locatif. De plus, les réformes françaises ont tendances à protéger les locataires. Comment se protéger ? Quels sont les procédures ? Quels sont les bons réflexes ? Nous répondons à toutes les questions que vous vous posez sur le loyer impayé.

Les situations de loyer impayé

Ces situations sont aussi complexes que délicates à gérer. Nous allons vous montrer en détail comment vous prémunir et comment gérer les loyers impayés. De l’assurance à la procédure, nous allons tous passer en revues. Commençons tout de suite !

La situation

investissement locatif comment le proteger

Le risque de loyer impayé est bien réel. Seuls 2 % des locataires rentreraient cependant dans la catégorie des non-payeurs.

Autrement dit, vous avez 98 % de chance de tomber sur un locataire qui paye son loyer tout les mois.

Comme vous pouvez vous en douter, le règlement d’une telle situation par la voie légale est longue et fastidieuse.

L’assurance loyer impayé

assurance loyer impayé

Afin d’éviter des situations aussi longue qu’ennuyantes, il existe une assurance. L’assurance loyer impayé.

Elle vous permettra de continuer à toucher vos rentes malgré une situation d’impayé. De plus, elle fera également office de soutien si cette situation venait à arriver.

Afin de se protéger, l’assureur aura un œil sur votre locataire. Ainsi, il devrait au minimum être titulaire d’un CDI et avoir un taux d’endettement inférieur à 33 %. L’assureur prendra évidement le soin de vérifier les documents du locataire avant de vous proposer le contrat. Cette assurance ne se limite cependant pas à cela.

Problèmes pris en charge :

  • loyers impayés ;
  • charges impayées ;
  • dégradations diverses ;
  • départ anticipé du locataire ;
  • frais de procédure.

Comment éviter à coup sûr le loyer impayé ?

air bnb

Malgré bien des précautions, il est encore possible de se retrouver dans une situation de loyer impayé.

Il existe pourtant des solutions vous permettant d’éradiquer une fois pour toutes ces risques d’impayés.

Comment ?

En changeant le type d’exploitation de votre logement et en vous faisant payer d’avance !

Dès lors, vous oubliez ce risque. En revanche, cela changera complètement la façon dont vous exploitez votre bien.

En effet, l’idée est de faire passer votre logement en location de courte durée. Ainsi, en proposant votre logement a la location sur des plateformes tels que Booking.com ou Airbnb, les voyageurs et les locataires temporaires, devront payer pour réserver votre bien. Ainsi, impossible de vous retrouver dans une situation de loyer impayé.

Bien que cette solution soit assez drastique, elle vous permet d’annuler le risque tout en gonflant la rentabilité de votre bien. À noter que si vous en faites la gestion vous-même, cela vous coutera plus de temps. C’est toutefois une solution à garder en tête pour vous préserver des impayés.

Combien coûte une assurance ?

maison avec argent

Le montant de cette dernière est assez simple à calculer mais dépend toutefois de l’assureur. Elle représente un pourcentage de la somme des loyers et des charges. Généralement, ce pourcentage oscille entre 2 et 5 % du prix du loyer car il dépend également des garanties que vous prenez (loyer impayé, frais de procédures, réparation …). De plus, sachez que les cotisations de cette assurance sont entièrement déductibles de vos revenus fonciers.

Ne pas prendre cette couverture en considération reviendrai surement à faire une « fausse économie ». D’une part, par rapport aux dégradations du logement qui peuvent rapidement chiffrer et dépasser de loin le dépôt de garantie et d’autre part, pour les loyers qui peuvent vite exploser votre rentabilité. Sachez toutefois qu’en tant que propriétaire bailleur, vous avez des exigences à remplir afin de pouvoir souscrire à un tel contrat.

Exigences à remplir :

  • Votre logement doit répondre aux normes.
  • Votre bail doit inclure une clause de résiliation en cas d’impayé.
  • Vous devrez fournir un dossier sur votre locataire.

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Quels risques couvre l’assurance loyer impayé ?

Même si les conditions peuvent varier en fonction de l’assureur que vous choisirez, elles sont généralement plus ou moins identiques. N’hésitez donc pas à vous renseignez chez divers assureurs afin d’obtenir la couverture que vous souhaitez au prix que vous souhaitez. Cependant, voyons les différents problèmes et sinistres qu’elle peut prendre en charge et qui sont donc, souvent similaires entre les différents assureurs.

Loyer et charge impayé

fin de mois difficile

Comme son nom l’indique, l’assurance loyer impayé couvre vos loyers donc, impayés mais également vos charges. Cette couverture vous couvre pendant toute la durée d’impayé. C’est-à-dire, du premier impayé jusqu’au départ du logement de votre locataire.

Il est donc important d’agir le plus rapidement possible. Nous vous conseillons toutefois de prendre un premier contact avec votre locataire afin de comprendre les raisons de l’impayé. Si vous avez décidé de déléguer la gestion de votre bien à une agence, c’est à elle que revient la gestion de ce problème.

Dégradation divers

travaux appartement

Là où votre assurance sera également très importante, c’est en cas de dégradation de votre logement. Si les locataires ont dégradés, durant leurs séjours et de manière « non-naturelle » votre logement, vous pourrez faire appel à elle.

Cependant, les dégâts sont généralement constatés après le départ du locataire. C’est pourquoi, votre assurance loyer impayé couvrira les frais de réparation. De plus, elle couvrira également les loyers que vous ne percevrez pas durant la durée des travaux.

Le départ anticipé

pieds nues

Si votre locataire devait quitter votre logement avant la date définitive du bail, votre assurance loyer impayé couvrira l’intégralité des loyers restant. Cette subvention sera effective pendant toute votre période de vacances locatives.

Cependant, il sera de votre devoir de rendre votre logement de nouveau attractif dans le but de mettre fin au plus vite à ces vacances locatives. Ce qui vous permettrait également de revoir votre loyer à la hausse si vous améliorez la qualité de votre bien.

Les frais de procédure

justice immobilier

Tout n’est pas si rose. En effet, si un locataire refuse de vous verser vos loyers, vous devrez alors peut être engager une action judiciaire envers ce dernier afin de percevoir vos loyers. Comme vous pouvez vous en douter, une action de ce type est longue et souvent très coûteuse.

Alors rassurez-vous car tous les frais inhérents à cette procédure seront pris en charge par votre assurance loyer impayé. Lancer la procédure est la seule manière de faire entrer en jeu votre assurance. Cela permet entre autre d’éviter les arnaques à l’assurance.

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Comment se doivent de réagir les locataires ?

Parce que ce genre de situation n’est agréable pour personne, il est également important pour le propriétaire bailleur de connaitre les droits et devoirs de ses locataires. C’est pourquoi, nous allons voir comment ces derniers devraient se comporter lors d’une telle procédure. Si vos locataires ne savent pas comment réagir (ils rencontrent peut-être des problèmes) vous serez alors en mesure de leurs apporter des solutions.

Les bonnes réactions

problème d'argent

Étant donnée que le soucis vient du locataire, ils ont des responsabilités et des choses à mettre en place afin de régler le problème. Nous allons partir du principe que les locataires sont honnêtes, qu’ils ont réellement des problèmes de trésorerie et qu’ils souhaitent, eux aussi, régler le problème de la meilleure manière possible.

En effet, tous les locataires non-payeurs ne sont pas tous des « voleurs », certains ont simplement de grosses difficultés financières les plaçant dans une situation parfois même bien plus délicate que le propriétaire bailleur. Voici par exemple ce que vos locataires devraient faire. Il est également de votre « devoir » de leurs faire connaître certains points bien avant que l’impayé ne survienne (lors la remise des clés par exemple).

Mesure à mettre en place :

  • Informer : dès lors que le locataire rencontre un souci financier et qu’il sait d’avance, qu’il aura des difficultés à payer le loyer, il devrait prendre contact avec son bailleur afin de le tenir informé de la situation.
  • Le plan d’apurement : Il s’agit d’une solution permettant d’étaler la dette du locataire dans le temps afin de faciliter une reprise de paiement. Ce plan, ou cet accord, doit impérativement être mis par écris et être respecté.
  • APL : Le locataire pourra fournir son plan d’apurement à la CAF afin de lui assurer des aides pour le logement.

Les aides locataire

aide immobilier CAF

Comme dit précédemment, le locataire peut obtenir de l’aide pour payer son loyer en sollicitant la CAF et ainsi obtenir une allocation logement. De plus, si sa situation financière ou familiale se dégrade, les allocations peuvent être recalculées durant l’année. Par conséquent, il n’aura pas besoin d’attendre 1 an avant d’avoir les allocations requise.

Enfin, si le locataire se trouve dans une situation difficile, il a également la possibilité de prendre contact avec le Fond de Solidarité pour le Logement (FSL). Cet organisme peut par exemple rembourser les dettes locatives sous forme de subvention ou bien de prêt. Pour pouvoir en bénéficier, la CAF peut aisément faire l’intermédiaire afin de régler cette situation de loyer impayé.

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Comment se doivent de réagir les propriétaires?

Comme dit précédemment, vous pouvez proposer à votre locataire le plan d’apurement. Si le problème est durable, cette solution pourrait bien faire avancer la situation. Cependant, si votre locataire n’est pas en capacité de payer son loyer, vous pouvez également envisager une résiliation amiable du bail. En revanche, si le locataire n’est pas disposé à payer, vous pouvez, par la suite, envoyer une mise en demeure avec accusé de réception à votre locataire. Si cela ne donne rien, il faudra certainement engager des procédures judiciaire en saisissant le tribunal d’instance.

Loyer impayé : la procédure d’expulsion

expulsion loyer impayé

Il est important de savoir que ce type de procédure juridique est assez longue. En effet, a partir du moment où le loyer impayé a été constaté et que la procédure a été lancée, il faudra patienter entre 6 et 14 mois afin d’obtenir un jugement.

Autrement dit, de longs mois sans aucune rente. Avant d’aller plus loin, faisons un bref rappel des motifs pouvant motiver une procédure d’expulsion. Car bien que dans cet article, seul le loyer impayé nous intéresse, il y a d’autres motifs pouvant motiver ce type de procédure.

Situation motivant une procédure judiciaire :

  • Loyer impayé.
  • Attestation d’assurance habitation absente.
  • Trouble du voisinage.

Règlement amiable

poignée de main businessman

Comme nous vous en parlions précédemment avec le plan d’apurement, il s’agit de la première étape. L’objectif est des régler le problème de loyer impayé et de désamorcer le conflit afin d’éviter une procédure judiciaire aussi longue qu’onéreuse.

Peut-être que la solution peut venir du locataire. S’il perçoit par exemple son salaire avec un retard d’un mois, il pourrait certainement rembourser le loyer de retard le mois d’après. En bref, toutes les solutions sont bonnes pour éviter de pénible encours judiciaire.

Commandement de paiement

ordre de paiement loyer impayé

Il s’agit là d’une étape que nous avions également cité plus haut. Il convient donc d’envoyer une mise en demeure à votre locataire avec un accusé de réception. Cela doit se faire dans les 2 mois qui suivant le premier loyer impayé. De plus, cela doit être fait par l’intermédiaire d’un huissier de justice.

Globalement, cette étape est la dernière chance pour le locataire afin que l’encours judiciaire soit lancé. Vous pouvez alors encore vous entendre sur le remboursement de la dette. Si la situation n’évolue pas, alors, vous devrez vous en remettre à la justice.

Assignation

signature contrat loyer impayé

Si la situation n’a toujours pas été réglée, vous pouvez alors passer devant le tribunal. L’objectif principal de cette étape est de résilier le contrat de bail par le biais d’une clause de résolution et de récupérer, si possible, le montant total des impayés. Cette étape vous demandera une patiente sans faille, prenant rarement moins de 6 mois.

Une fois le passage au tribunal effectué, le juge dispose d’un mois pour fournir un jugement. Il peut accorder ou non en fonction de la situation, un délai pouvant aller jusqu’à 3 ans. Dans le cas contraire, le locataire voit son bail résilié. Il a généralement l’ordre de rembourser le montant des impayés.

Première tentative d’expulsion

avis d'expulsion loyer impayé

Une fois le jugement et la décision prise, vous serez en droit (en fonction du jugement) de lancer une procédure d’expulsion à votre locataire. Cela doit, encore une fois se faire par l’envoie d’un courrier avec accusé de réception et par le biais d’un huissier de justice. Cependant, le problème pourra durer encore un peu.

Si le locataire quitte les lieux, tout se passe calmement et vous récupérez votre logement. Si le locataire est absent, l’huissier de justice pourra, en présence d’au moins deux témoins ou d’un policier, le procès verbal de récupération du logement.

Trois situation envisageable :

  • Le locataire est sur les lieux et quitte le logement.
  • Le locataire est présent mais décide de ne pas quitter le logement (intervention des forces de l’ordre).
  • Le locataire est absent (dressage du procès verbal).

Intervention des forces de l’ordre

force de l'ordre

Si le locataire refuse de quitter les lieux, il sera nécessaire de faire intervenir les forces de l’ordre. Cette demande sera transmise a la préfecture qui s’accordera un délai de deux mois avant de répondre. Un délai plutôt longs dans un telle situation, vous en conviendrez.

Si les deux mois sont écoulés ou que la préfecture refuse cette opération, vous pouvez alors vous retourner contre l’état en demandant aux trésors publiques de vous rembourser le montant des loyers impayés jusqu’à l’intervention des forces publiques. Généralement, l’intervention est alors plus rapide.

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Les bons réflexes

Comme vous pouvez le constater, des moyens pour éviter les encours judiciaires et les impayés, il en existe. Cependant, pour que tout ce passe bien il est important de réagir vite et bien. Voici quelques conseils à suivre si vous vous retrouvez exposé à une situation d’impayé.

Réagissez rapidement

réaction rapide loyer impayé

D’après une étude, le loyer représente au minimum 30 % des revenus d’un locataire. Autrement dit, rattraper les retards de paiement est difficile. En effet, un seul mois de retard et cela peut couter au locataire, 60 % de ses revenus. Si la plupart des investisseurs immobilier s’imagine que les loyers impayés ne surviennent qu’après plusieurs mois d’occupation, rien n’est moins faux.

En effet, dans certains cas l’impayé commence dès la signature du bail avec le chèque de caution. Lorsque cela arrive, inutile de vous dire que les propriétaires bailleurs qui ont triés soigneusement leurs futurs locataires tombent de haut. Cet impayé peut cependant dans certains cas être remonté par la banque seulement plusieurs semaines après le dépôt.

Il faudra alors ne pas attendre d’avantage avant de contacter le locataire pour lui demander des explications et de créditer son compte. Si cela ne se règle pas rapidement, vous allez malgré tout devoir lui envoyer un certificat de non-paiement, délivré par votre banque, par accusé de réception. Ce dernier aura alors quinze jours pour réguler la situation avant l’arrivée de l’huissier de justice.

Faites appel au cautionnaire

cautionnaire loyer impayé

Lorsque vous avez fait signer le bail à votre locataire, vous lui avez sans doutes demander d’avoir un cautionnaire. Dans le cas ou une situation d’impayé arrive, vous pouvez alors « activer » cette caution. Vous devrez d’ailleurs le faire sans tarder car cela fait généralement réagir et son engagement peut être limité dans le temps.

À noter que si vous ne le faite pas dans les 15 jours qui suivent l’impayé, cette personne ne sera alors plus tenus des pénalités ou des intérêts de retard. De plus, si vous avez bien souscrit à une assurance de loyer impayé, nous vous invitons à bien lire les clauses afin de ne pas faire d’acte déclinant les responsabilités de votre assureur.

Avertir les caisses d’aide au logement

caf loyer impayé

Si votre locataire bénéficie d’aide en rapport avec le logement comme les APL, vous pouvez en référer directement aux caisses qui les délivrent. Il vous faudra cependant attendre le deuxième loyer impayé avant de vous tourner vers la CAF (caisse d’allocation familiale) ou tout autre organisme. L’idée ici est que vous êtes autorisé a demander que cette allocation soit directement versée sur votre compte plutôt que sur le compte de votre locataire.

Sachez que vous avec trois mois pour formuler cette demande. Vous pourrez alors percevoir cela pendant une période de six mois. Il est ensuite conseillé de proposer un plan d’apurement à votre locataire comme vu précédemment. Il est important de noter que dès lors que vous percevez les allocations à la place de votre locataire, vous devrez rendre compte au prestataire.

En effet, si votre locataire ne paye toujours pas la part restant du loyer ou que le manque à gagner est égale à deux loyer, vous continuerez de percevoir les aides. Dans le cas d’une absence de déclaration, l’organisme aidant sera en droit de vous demander un remboursement. Vous devrez toutefois proposer un plan d’apurement en accord avec le locataire.

Conseil : vous pouvez également solliciter le Fonds de Solidarité Logement (FSL) qui peut également verser l’argent sur votre compte.

Entamez le contentieux

contentieux loyer impayé

Si malgré vos efforts, les loyers continuent de ne pas être honorés, que votre locataire n’accepte pas le plan d’apurement et ne vous rembourse pas sa dette, il sera alors temps de passer à la justice comme nous l’avons détaillé plus haut dans l’article.

Sachez qu’il existe différentes procédures qui seront sélectionnées en fonction des revenus de votre locataire. Vous pouvez également contacter un huissier de justice. En étant muni de votre bail et d’un décompte des impayés, il pourra procéder à une saisie (meuble, compte bancaire ou même, véhicule).

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Ce qu’il faut retenir

Le risque de vous retrouver dans une situation de loyer impayé n’est évidemment pas nul mais reste très limité. Il reste cependant fortement conseillé de souscrire à une assurance comme évoquée plus haut. Dans le cas où la situation ne se règle pas simplement, gardez en tête que les procédures sont longues et coûteuse.

Ainsi, si par malchance vous tombez sur un locataire non-payeur et que vous n’avez pas d’assurance, vous affronterez de très longs mois de procédures sans loyers accompagnés de gros frais judiciaire. De plus, il est également important d’y être préparé en connaissant les droits et les possibilités dont disposent le locataire. Cela vous permettra d’une part de régler cette situation de loyer impayé, et de l’autre, de trouver une solution pacifique avec votre locataire tout en l’aidant s’y retrouver.

Dites nous en commentaire si la peur de tomber sur des locataires non-payeurs vous bloque et si cette assurance vous rassure.

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