Levier immobilier, comment décupler vos investissements ?

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effet de levier

Dans le monde de l’immobilier locatif, un concept revient souvent, celui de l’effet de levier immobilier. Si la plupart d’entre nous peuvent connaître ce principe, il est parfois plus difficile de l’appréhender dans son intégralité. Parlons-en ! 

Un patrimoine avec le levier immobilier ?

Quand l’on souhaite construire un patrimoine immobilier, il est parfois difficile de savoir par où commencer. Revoyons nos bases et intégrons-y le concept du levier immobilier dans cette partie de l’article.

Rappel de la base

schema levier immobilier

Le concept de base est simple et connu. Il faut rembourser, avec l’argent des autres, l’argent que la banque vous à prêté. En claire, on emprunte à la banque et ce sont les locataires qui remboursent notre crédit. Bien que simple, cela n’est pas toujours évident à mettre en place.

De plus, un apport est très souvent requis par la banque pour vous octroyer votre crédit. Le levier immobilier permet, quant à lui, de multiplier le nombre d’investissements immobilier réalisable avec le même capital de base.

C’est quoi et comment ça marche ?

Question c'est quoi

Comme nous l’évoquions juste avant, l’effet de levier dans l’immobilier permet, avec un même capital de base d’acheter plusieurs biens d’un seul coup. Nous illustrerons ceci un peu plus loin dans l’article. L’idée est simple. Prenons un petit exemple d’effet de levier immobilier rapide.

Exemple: Imaginons que vous disposiez de 50 000 euros prêts à être investis. Cela signifie déjà que vous avez à côté de ce capital, d’autres fonds vous permettant d’assurer en cas de coup dur. Plutôt que d’injecter 50 000 euros dans un seul et unique bien (de 200 000 euros par exemple), vous allez le diviser. 

Ainsi, vous allez pouvoir investir soit :

  • 25 000 euros dans 2 appartements.
  • 16 500 euros dans 3 appartements.
  • 10 000 euros dans 5 appartements.

Aujourd’hui, l’investissement sans apport est compliqué. En procédant de la sorte, vous vous accordez la possibilité d’investir plusieurs fois dans l’immobilier sans enchaîner les refus des banques. Bien sûr, il faudra tout de même prouver la rentabilité de ces derniers. Mais vous aurez bien plus de facilité à les obtenir.

Les effets de l’investissement sans apport

pas-dargent

Beaucoup de personnes souhaitant investir dans l’immobilier, souhaitent investir sans apport. Bien qu’il soit aujourd’hui très compliqué d’obtenir un prêt immobilier sans apport, le rendement financier de votre investissement sera plus élevé. En effet, il y à plus d’argent à rembourser et donc, plus d’intérêts.

Cela dépend cependant de votre profil investisseur, de la stratégie que vous souhaitez mettre en place et des objectifs que vous vous êtes fixé. C’est en fonction de ces différents paramètres que vous allez pouvoir adapter correctement le montant de votre apport.

 Ainsi, vous souhaitez : 

  • Investir dans un seul bien immobilier ?
  • Acheter plusieurs biens ?
  • Réaliser un investissement patrimonial ?
  • Capitaliser pour l’avenir ?

Il est important de noter que dans la plupart des cas, et surtout en 2020 avec des taux très bas, les banques refusent les prêts sans apport. Cela peut bien sur évoluer en fonction des situations et de votre banquier, mais globalement c’est compliqué. De plus, ne pas mettre d’apport ne vous permettra pas de bénéficier d’un effet de levier immobilier.

Emprunter ou épargner ?

épargne ou emprunt pour un levier immobilier?

Si la question de l’apport se pose très souvent, c’est parce que dans la plupart des cas il n’y a pas une épargne suffisante. Ainsi, l’investissement sans apport est vu comme la solution de facilité. Les banques ne prêtent cependant plus si facilement et elles ont besoin d’engagement de votre part. 

Ainsi, au-delà de limiter la somme empruntée, vous prouvez à votre banque que vous vous engagez autant qu’eux financièrement dans le projet. Afin de savoir si oui ou non il est intéressant d’emprunter, il est important de savoir que le coût d’emprunt (tout compris) doit être inférieur à la rentabilité de votre futur investissement.

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Les aspects financiers

La manière dont vous allez utiliser l’effet de levier immobilier dépend principalement de la stratégie long terme que vous avez préalablement établie. Les principaux bénéfices que l’on peut alors constater avec l’utilisation du levier est l’augmentation du « pouvoir d’investissement ».

Effet de levier immobilier et rentabilité

Lorsque l’on parle d’investissement immobilier locatif et dans la plupart des cas, seule la rentabilité locative est évoquée. Il est toutefois également important de parler de rentabilité financière. En bref, la rentabilité locative est liée au bien immobilier et la rentabilité financière est liée à la manière de le financer. Voyons cela en détails.

Rentabilité locative

rentabilité-locative

Commençons par le plus simple, la rentabilité locative. Ici, la question est de savoir si le bien visé est rentable ou non. Pour cela, il vous faudra calculer la rentabilité de ce bien. Prenons un exemple simple.

Exemple: Vous investissez dans un bien coûtant 150 000 euros. Ce dernier vous rapporte 10 000 euros de loyer par an. Partie de là, nous pouvons en déduire que la rentabilité de ce bien brut de ce bien est de 6,6 %. 

Pour rappel, ce résultat s’obtient de la façon suivante : 

Loyer annuel / Montant total investi x 100 = 10 000 / 150 000 = 0,06 x 100 = 6 %

Rentabilité Financière

rentabilité

Passons maintenant à la rentabilité financière. Bien trop souvent laissée de coté, elle est pourtant toute aussi importante. C’est notamment avec cette rentabilité qu’il est possible de comprendre l’effet de levier immobilier. Reprenons le même exemple que précédemment. 

Exemple: Vous investissez dans un bien de 150 000 euros et vous avez alors, deux options.

  • Investir 150 000 euros de votre poche et ne pas contracté de crédit,
  • Amener un apport (imaginons ici 10%, soit 15 000 euros) et obtenez votre crédit.

Dans le cas où vous achèteriez le bien immobilier comptant. Le rendement financier sera de 6 %. Il n’y a en effet aucun frais bancaire et cet achat peut alors être comparé à l’achat d’un actif comme une action par exemple. 

Dans l’autre cas de figure, vous apportez 10 % du montant total en apport. Ceci génère donc des « frictions financière » avec la banque et vous coûte de l’argent. Dans cette situation, la rentabilité financière de votre investissement est de 66 %. 

Pour obtenir ce résultat, il convient de le calculer de la sorte :

Loyer Annuel / Apport Investi x 100 = 10 000 / 15 000 = 0,66 x 100 = 66 %

Exemples

Que faut-il comprend par tout ceci ? Imaginons maintenant que vous tombiez sur une banque très sympa. Vous lui demandez un emprunt d’épargne de 150 000 euros. Seulement cette fois, vous n’allez pas l’investir dans un bien immobilier, mais vous allez le scinder en 10 apports. À noter que plus votre rentabilité financière sera haute, plus il sera difficile de générer des revenus.

Ainsi, ce n’est plus un bien générant 10 000 euros de loyer par an que vous allez pouvoir acheter, mais potentiellement 10 biens équivalents. Ainsi, l’effet de levier immobilier vous permettra d’obtenir 10 x 10 000 = 100 000 euros de revenus locatifs. Bien sûr, c’est un exemple très basique et il convient de le prendre avec des pincettes. Il illustre cependant parfaitement l’effet de levier.

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Les bénéfices de l’effet de levier immobilier

Comme vous avez sûrement pu le constater avec notre dernier exemple, jouer de cet effet pour investir peut être très bénéfique. D’une part, vous allez pouvoir décupler la croissance de votre patrimoine immobilier et de l’autre, vous allez pouvoir générer plus de revenus. Passons en revu les bénéfices que vous pourriez en tirer.

Le pouvoir d’investissement

poche-pleine

Commençons par ce que nous pourrions appeler, à l’instar du pouvoir d’achat, le pouvoir d’investissement. Bien que techniquement ce sont les locataires qui remboursent vos créances, vous aurez dans la plupart des cas besoins d’un apport. Si vous disposez de fonds que vous avez accumulés au fil du temps, le fait de le diviser vous permettra de considérablement augmenter la portée de vos ambitions.

Il est cependant important de ne pas perdre de vue que l’obtention d’un crédit dépend d’une situation. Ainsi, plus vous allez investir, plus il pourra être compliqué de le refaire. C’est pourquoi il est tout est important de garder des finances en bonne santé. De plus, réfléchissez bien à la manière dont vous allez investir dans le temps afin de ne pas vous retrouver bloqué.

Accélération de la croissance

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Vous vous en doutez, acheter 3 biens immobiliers plutôt qu’un seul avec le même apport, forcément, ça boost votre patrimoine. Pour autant, comme nous l’évoquions précédemment une telle croissance doit être calculé à l’avance. Ainsi, afin de ne pas vous faire retrouver bloqué par les banques, vous allez devoir tenir vos finances d’une main de maître.

Le fait est que multiplier les biens immobiliers locatifs multiplie également, de manière drastique, les frais liés à la gestion et aux éventuels problèmes que vous allez rencontrer. Ainsi, en fonction de la taille du patrimoine souhaité vous allez devoir avoir des réserves. 

Prévoyez entre autres : 

  • Les vacances locatives.
  • Le frais d’entretien (changement de chauffe-eau, ravalement, frais de copropriété etc.)
  • Frais de gestion locative si vous déléguer.

Cela signifie que vous allez aussi devoir vous armer d’assurance afin de palier à la moindre déconvenue. Il est cependant important de noter que plus votre patrimoine est grand et moins vous allez ressentir les problèmes liés à 1 seul appartement par exemple. Les autres feront largement office de tampon.

Revente et plus-value

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Là où vous allez pouvoir vraiment tirer votre épingle du jeu, c’est au niveau des plus-values. Si vous achetez correctement chacun de vos biens, vous allez pouvoir potentiellement réaliser des plus-values sur chacun d’entre eux. 

Ainsi, si vous vous retrouvez bloqué par les banques pour un futur financement, vous allez pouvoir « sacrifier » l’un de vos biens. Ainsi vous génèrerez un nouveau capital qui vous permettra d’investir en bénéficiant de l’effet de levier immobilier. Bien sûr, c’est quelque chose qui demande un minimum d’expérience et de connaissance.

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Ce qu’il faut retenir sur l’effet de levier immobilier

Comme vous avez pu le constater, l’effet de levier appliqué à l’investissement immobilier locatif peut vous apporter des résultats assez incroyable. Il est cependant important de comprendre que pour correctement l’appliquer, il convient de bien y réfléchir. Investir d’une telle manière est le fruit d’une stratégie finement établie.

Ambitionner l’achat d’un patrimoine de plusieurs appartements ne s’appréhende pas de la même manière qu’un achat unique. Tous les aspects de tous les investissements devront être parfaitement réglés afin qu’au moment du passage à l’action, tout roule parfaitement. 

Dites nous, dans l’espace commentaire, ce que vous en pensez et pratiquez déjà ces méthodes. Quels ont été vos résultats?

Sources complémentaires :

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