Investissement immobilier locatif : ce qu’il faut savoir

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investissement immobilier

Mis à jour le 14/09/2020

Dans la société actuelle, la question de l’investissement se pose de plus en plus. Nous recherchons par celui-ci une indépendance financière ainsi que la création d’un patrimoine. Tout cela, dans le but d’arrondir les fins de mois ou encore de s’assurer ses vieux jours. L’investissement immobilier locatif semble être aujourd’hui un placement privilégié pour un investisseur néophyte afin de répondre à cette demande et changer de vie. Faisons le point ensemble.

Comment éviter les pièges de l’investissement immobilier

Nous ne pouvons pas être expert dans tous les domaines. C’est pourquoi, il nous faut prendre le temps de comprendre les différentes problématiques liées à chacun de ceux qui nous intéressent. Investir dans un bien immobilier n’est pas similaire à l’investissement en SCPI. Développer un patrimoine peut également nécessiter une autre approche. Commençons donc par les pièges à éviter sur l’immobilier locatif.

1) Étude du marché

La première des choses à faire avant de vous lancer de corps et âme dans l’investissement immobilier locatif reste l’étude de marché. En effet, cela peut sembler banal, mais il s’agit pourtant de la partie la plus importante à réaliser. Vous devrez en passer par cette étape capitale, sans quoi, un projet rêvé pourrait devenir un véritable cauchemar.

étude de marché

Pour cela, il vous faudra déterminer un secteur et comprendre le positionnement des loueurs et des locataires. Les tendances du marché ne doivent plus avoir de secret pour vous.

Ainsi, vous devrez être en mesure de déterminer:

  • le type de biens qui se louent
  • leurs prix
  • les durées de location (longues ou saisonnières)

Si toutefois, vous éprouvez des difficultés à trouver les informations dont vous auriez besoin, sachez que les mairies sont également à votre disposition. Elles sont une source d’informations incontournable et fiable. Elles vous permettront également de connaître les projets de construction en vue dans la commune. N’hésitez donc pas à vous en rapprocher afin que votre premier loyer vous rapporte déjà de l’argent !

2) Analyse des documents et frais

Une fois l’étape de l’étude achevée, vous pourrez passer à la suivante : la recherche du bien idéal. Dès lors que celle-ci débutera, vous serez face à des opportunités. Mais attention, même si de but en blanc le vendeur semble clair et honnête, que l’apparence et la résidence vous plaisent énormément, il vous faudra entrer dans les détails avant de vous lancer.

Vous devrez définir les frais à prévoir:

  • Les charges
  • Les taxes
  • Les travaux à venir
  • Etc…

Tout cela, dans le but d’éviter au maximum les surprises, qui sont rarement bonnes quand elles ne sont pas prévues. Pour les éviter, vous pourrez ainsi demander au syndicat de copropriété de vous fournir les derniers comptes rendus des Assemblées Générales. Ces derniers sont très complets. Ils vous permettent d’avoir une vue d’ensemble sur le bien convoité et sur la résidence dans laquelle il se trouve.

documents

Ils vous permettent de visualiser les dernières opérations qui ont été effectuées au sein de la copropriété:

  • Nettoyage des parties communes extérieures.
  • Chaudière.
  • Toiture.
  • Ravalement de facade
  • etc…

Ainsi, pas de mauvaises surprises. Si toutefois, il s’agit d’une première occupation, renseignez vous sur le promoteur et sur sa notoriété (sérieux, ou bien au contraire, à fuir).

3) Calculer la rentabilité

Une fois que vous serez en possession de toutes ces informations, vous pourrez enfin déterminer le rendement du placement immobilier que vous convoitez. C’est à ce niveau là que vous allez savoir si ce bien vaut le coup d’aller plus loin ou non. C’est la rentabilité qui va constituer le revenu que vous allez tirer du logement.

Rendement Brute

rentabilité

Voici la première erreur à ne pas commettre concernant vos investissements immobiliers locatifs. Il ne faut pas uniquement calculer sa rentabilité brute. En effet, cette dernière se calcule de la manière suivante :

(5 000 / 100 000) * 100 = 5%

Elle est égale a la somme des loyers annuels hors charges divisé par le prix d’acquisition du bien (prix d’achat + frais d’agence + frais de notaire) et multiplié par 100.

Prenons un exemple concret: Je perçois 5 000€ par ans et j’ai payé mon bien 100 000€ alors ma rentabilité brute est de 5%.

Rentabilité nette

prix investissement

Par contre, ce calcul ne vous permet pas de voir le rendement réel de votre bien.

Il ne prend pas en compte:

  • Les charges d’exploitation.
  • Les travaux, les assurances.
  • Les frais divers.
  • Les taxes

Ainsi, le calcul s’en trouve être un peu plus complexe et des données supplémentaires doivent y être introduites. Un bien avec une rentabilité nette de 4% est déjà très positif. Cela vous permettra de vous créer un patrimoine sans perdre d’argent.

Attention cependant, ce calcul de rentabilité ne prend pas en compte les déductions effectuées auprès du service des impôts.

4) Diversification de l’investissement immobilier locatif

Clôturons cette partie sur les pièges à éviter et les éléments qu’il est primordial de vérifier. Nous vous faisons part d’une astuce pratique.

En effet, comme pour tous les domaines d’investissement, l’immobilier ne déroge pas à la règle. Vous devez absolument vous diversifier. Comme le dit l’expression populaire: “on ne met pas tous ses œufs dans le même panier”.

croissance

Il est possible que soyez confronté à une situation complexe et à laquelle vous ne vous attendiez pas. Afin de ne pas vous retrouver en difficulté, il vaut mieux investir dans plusieurs petits biens plutôt qu’un seul grand appartement.

Ainsi, si l’un de vos investissements immobilier locatif se retrouve dans une situation complexe, vous disposerez toujours des autres pour vous aider à combler et à régler les problèmes liés au premier.

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Investissement immobilier locatif : Dans quoi investir?

Maintenant que vous savez ou se situent les pièges à éviter, nous vous invitons à définir dans quoi vous souhaitez investir. Le neuf, le vieux, quelles sont les options dont vous disposez pour votre placement ? Vous avez le choix !

Quel sorte de bien ?

Le choix d’un placement se porte également sur son identité. En immobilier, cela va correspondre soit à un appartement neuf soit à un appartement plus vieux. Le choix vous revient et influencera la suite de vos affaires.

Le neuf

immobilier neuf

Ce dernier comprend: le bien, le crédit, les assurances loyers impayés et vacances locatives. Argument non négligeable aussi que vous devez absolument prendre en compte, les garanties.

Vous disposez en effet d’une garantie décennale pour le gros œuvre et une garantie biennale pour les équipements.

Pour finir, nous attirons votre intérêt sur le fait que l’achat d’un bien neuf a, avant tout, pour but principal la défiscalisation. Malheureusement, le défaut de ce type de bien reste la localisation, souvent excentrée ou en dehors du centre.

Vous souhaitez réaliser un investissement immobilier locatif dans le neuf? Très bien! Voici quelques informations le concernant. Le bien neuf est souvent mieux agencé. Il faut également retenir qu’il est aussi plus économe en énergie.

En effet, les nouveaux bâtiments doivent respecter des règles strictes en matière d’isolation et de déperdition d’énergie. Ensuite, vous noterez que généralement lorsque vous achetez un bien neuf , l’acte d’achat est plus simple car il est définit en package.

Avantages du neuf :

  • Appartement aux normes.
  • Conception au gout du jour.
  • Mieux agencé.
  • Pas de travaux à prévoir.
  • Econome en énergie.
  • Achat simplifié.
  • La défiscalisation.

Inconvénients du neuf :

  • Prix plus élevés.
  • Peu voir pas de négociation possible.
  • Souvent excentrée

Le vieux

immobilier ancien

Il est vrai que le neuf offre beaucoup d’avantages, mais qu’en est-il du vieux ? Pour faire simple, il faut garder à l’esprit que l’investissement immobilier locatif dans le vieux est souvent mieux situé.

En effet, présent généralement dans les quartiers les plus intéressants des villes, ou alors directement implantés en centre-ville. C’est un avantage considérable.

Ensuite, il faudra également que vous notiez que ce type de bien est souvent d’un montant de 20% voire 25% inférieur à celui du neuf. Ce qui est non négligeable.

L’objectif visé par les investisseurs est de générer un complément de revenus. Gardez cependant bien en tête l’aspect vieillissant du bien et les travaux éventuels à réaliser, dû au chauffage ou encore à la façade.

Avantages du vieux :

  • Plus abordable.
  • Mieux situé.
  • Négociation possible.
  • Défiscalisation possible avec travaux.

Inconvénients du vieux :

  • Biens qui ne sont plus aux normes.
  • Agencement souvent dépassé.
  • Beaucoup de travaux à prévoir.

Quel genre d’exploitation

Avoir un bien immobilier à louer est une bonne chose. Faut-il cependant encore savoir de qu’elle manière le louer. Afin de vous donner un aperçu global de ce qu’il se fait, passons en revue les quatre types d’exploitation les plis répandus.

Nue

vacance locative

Pour aller encore plus loin dans l’investissement immobilier locatif, voyons ensemble ce à quoi vous devrez penser pour une exploitation nue. Il est indispensable que ce soit pour un logement vide ou meublé, de signer un contrat de bail.

Cela dépend néanmoins du type de location que vous souhaiteriez effectuer. En effet, nous parlerons ici plus en détails des modèles d’exploitation sur plusieurs mois et années.

Vous devrez donc signer un contrat de bail. Mais que faut-il prévoir comme annexes à ce document important ?

Documents importants :

  • Notice d’information
  • Diagnostic de performance énergétique (DPE)
  • État des risques et pollution
  • L’État de l’installation intérieure électrique (si plus de 15 ans)
  • État de l’installation intérieure gaz (si plus de 15 ans)
  • État des lieux d’entrée lors de la remise des clés
  • État des lieux de sortie lors de la restitution des clés
  • Extrait du règlement de la copropriété
  • Attestation d’assurance contre les risques
  • Listing des équipements d’accès aux technologie d’information et de communication (TNT, câble, fibre..)

Le bailleur se doit de transmettre gratuitement au locataire qui en fait la demande, une quittance pour chacun de ceux qui ont été réglés. Pour ce qui concerne les charges payées par ce denier, celles-ci doivent être justifiables par le bailleur. Soit par les résultats des années antérieures soit par un prévisionnel. Le bailleur devra communiquer l’ensemble des pièces justificatives un mois avant la régularisation annuelle envisagée.

Les pièces justificatives :

  • Décompte de charges par nature de charge = électricité, eau chaude, eau froide,…
  • Mode de répartition entre les occupants en cas de copropriété = chauffage au gaz commun
  • Une note d’information sur les conditions de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs

Meublée

Tout comme pour la location nue, la meublée sur une durée qui s’étend nécessite la signature d’un contrat de bail. Vous remarquerez que beaucoup d’éléments sont identiques entre les deux genres d’exploitations. Par exemple, pour ce qui concerne les annexes à fournir qui sont rigoureusement les mêmes.

Ainsi, si le contrat prévoit un paiement des charges au réel, le bailleur doit ainsi remettre les justificatifs des charges qu’il lui impute, si ce dernier en fait la demande.

De plus, les charges récupérables auprès de ce dernier doivent être clairement mentionnées dans le contrat de bail. Ainsi, si le bailleur procède à une régularisation des charges, il doit le justifier.

En l’occurrence, si le bailleur décide de fonctionner au paiement des charges au forfait, les choses changent énormément. En effet, le prix des charges doit être définit dans le contrat de bail et doit également être établi sur la base de la liste des charges locatives. Il va sans dire que ce prix ne doit pas être disproportionné. Il peut être révisé chaque année au même titre que les loyers en fonction de la variation annuelle de l’IRL. Vous pouvez exploitez la location meublée sous deux statuts différents.

Deux statuts possibles :

Longue durée

premier-achat-immobilier

Comme abordé dans les parties précédentes, pour effectuer des locations longues durées, que ce soit pour du meublée ou du nue, il vous faudra réaliser un contrat de bail.

Il vous faudra également transmettre certains documents en annexe. Les investissements immobiliers locatifs de une longue durée vous apporte sérénité au quotidien.

En effet, vous savez que votre logement est occupé et que vous n’avez pas forcément besoin de vous préoccuper avec le taux de “remplissage” de ce dernier.

Nous ne saurons que trop vous conseiller de souscrire une assurance loyers impayés. Vous devrez noter que la durée minimum peut évoluer.

Durées minimales différentes :

  • 1 an pour du meublé
  • 3 ans pour du nue
  • 6 ans s’il s’agit d’une personne morale (société)

Courte durée

air bnb

La location de courte durée est quant à elle très différente de la longue durée. En effet, elle ne concerne que les locations effectuées dans le cadre de vacances et de déplacement. Elles peuvent être concluent entre particuliers ou par le biais de professionnels (agence par exemple).

Contrairement à une exploitation “classique”, la durée, les prix, et les conditions du contrat sont fixés en totale liberté par les deux parties, car l’exploration de courte durée n’est pas régie par le loi du 6 juillet 1989 mais par le Code Civil (article 1713 et suite).

Nous noterons tout de même quelques règles à respecter :

  • La réservation : le propriétaire doit donner l’ensemble des informations concernant le bien et son équipement.
  • Le locataire : il vous verse de arrhes (sommes versées par un client avant la livraison des biens ou avant l’achèvement d’une prestation de service) donc il peut y renoncer en abandonnant la réservation.
  • Le contrat : il peut être conclu par simple échange de courrier et les deux parties doivent en avoir un exemplaire chacune.
  • Entrée et départ des lieux : À l’arrivée, le locataire peut être amené à émettre un dépôt de garantie, “caution”, qui est normalement encaisser et doit dresser un état des lieux avec le propriétaire.
  • Annulation de réservation du fait du locataire : se référer aux clauses fixées par le contrat. Si le contrat ne prévoit rien, il devra payer l’intégralité du prix de la réservation.
  • Annulation du fait du propriétaire : le loueur devra rembourser soit le double des arrhes versés par le loueur, soit rembourser l’acompte payé.

Avant de vous lancer dans la location saisonnière, renseignez vous auprès de votre copropriété car celle-ci peut refuser cette activité. De plus, en fonction du type de bien que vous souhaitez exploiter (résidence principale ou secondaire) renseignez-vous sur les règles qui sont mises en place dans votre secteur. Elles diffèrent d’une ville à l’autre. Vous pouvez aussi vous rendre directement à votre mairie pour avoir toutes les informations nécessaires.

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Investissement immobilier locatif : les différentes démarches à effectuer

Désormais, vous savez quel genre de bien vous tente, vous connaissez le secteur, l’activité, les prix de location et avez même trouvé le bien qui vous permettra de vous lancer. Si votre patrimoine est sur le poing de croitre, un tout dernier élément vous bloque. Les démarches administratives et l’obtention d’un prêt pour votre investissement immobilier locatif.

Faire une demande de prêt

La chose suivante à faire est de constituer un dossier à présenter à votre banque pour obtenir votre prêt. Vous devrez y présenter votre projet et sa viabilité.

En gros, faire une étude complète afin d’arriver devant votre banquier avec toutes les armes nécessaires. Venir avec un dossier complet, concret et bien ficelé donnera de la force à votre projet. Mettez en avant la marge bénéficiaire entre les loyers et les frais divers.

De plus, si votre capacité d’épargne mensuelle est bonne vous aurez de meilleure probabilité d’avoir une réponse positive de votre banquier pour votre prêt.

La gestion financière est un point crucial pour obtenir l’accord de votre banque. N’hésitez pas à voir un courtier si le contact avec un banquier vous fait peur ou si vous ne savez pas forcément comment présenter les choses. Il pourrait vous obtenir un crédit plus facilement et à bon taux. Il dépendra cependant également de vos revenus.

Gestion locative

Ensuite, la gestion peut prendre beaucoup de temps. En effet si nous prenons l’exemple du propriétaire d’un appartement qui fait de la location saisonnière, celui-ci doit s’occuper du check-in et check-out, de la logistique, du nettoyage.

Alors si vous êtes en possession de plusieurs biens cela peut devenir très rapidement compliqué. L’un de nos conseils serait de signer un contrat avec une agence de gestion afin de vous faciliter la vie. Elles proposent généralement plusieurs options alors choisissez le meilleur régime.

Impôt et défiscalisation en France

Enfin, parlons aussi du point qui peut le plus vous intéresser, les impôts. Exploiter un régime fiscal peut-être intéressant. Voici donc trois pistes potentiellement intéressantes, faites votre choix.

Régime intéressant :

  • Loi Pinel : abaissement d’impôt sur le revenu pour investissement locatif
  • Loi Denormandie : abaissement d’impôt pour investissement locatif dans le vieux
  • Louer abordable/Cosse ancien : Revenus locatifs d’un logement conventionné Anah

Loi Pinel

Loi Pinel

L’abaissement d’impôt dit Pinel s’applique aux investissements réalisés depuis septembre 2014.

Elle concerne l’achat de bien neuf, en état de futur achèvement, que l’on fait construire, usagé avec travaux de rénovation (25% du coût total de l’opération), faisant l’objet de réhabilitation, local transformé en habitation.

Le bien en l’état de futur achèvement doit être achevé dans les 30 mois suivant l’acte authentique d’acquisition.

Celui à construire dispose de 30 mois à partir de la date d’obtention du permis de construire. Et celui faisant l’objet de travaux doit être terminé au 31/12 de la deuxième année après acquisition du bien. La période d’investissement se situe entre septembre 2014 et 21 décembre 2021.

Les biens concernés sont ceux situés dans les zones A, A bis ou B1. Ils doivent être loués comme habitation principale au plus tard un an après l’achèvement de l’immeuble ou après acquisition. De plus ce dernier se doit de respecter un niveau de performance énergétique. Pour finir, l’abaissement d’impôt varie si vous avez un engagement de 6 ou 9 ans. De plus, il est calculé dans la limite de deux plafonds.

Limite d’abaissement :

  • 300 000€ par personne et par an
  • 5 500€ par m2 de surface habitable

Loi Denormandie

bulle immobilière reglementation

Ce dispositif vous permet de bénéficier d’un abattement d’impôt si vous réalisez un investissement immobilier locatif dans un quartier ancien et dégradé.

Elle concerne donc les vieux logements faisant l’objet de rénovation ou s’il s’agit d’un local transformé en usage d’habitation. Comme pour la loi Pinel, les travaux doivent représenter 25% du coût total d’acquisition.Le logement doit se situer dans le centre de certaines communes.

De plus, les rénovations à réaliser dans le logement doivent améliorer la performance énergétique de 30% au moins. Les travaux doivent être réalisés par un professionnel certifié pour l’environnement (RGE). Le logement doit être loué comme habitation principale au plus tard un an après l’acquisition.

La durée de location doit être de 6, 9 ou 12 ans. Cela fera varier la réduction d’impôt qui sera calculé dans la limite de deux plafonds différents.

Limite d’abaissement :

  • 300 000€ par personne et par an
  • 5 500€ par m2 de surface habitable

Louer abordable / Cosse ancien

fin de mois difficile

Afin de bénéficier de cette réduction d’impôt, il vous faudra signer une convention avec l’Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat (Anah). Le montant de cette déduction dépend de plusieurs critères. À savoir, le type de convention et l’implantation du logement. Malheureusement ce dispositif ne peut se cumuler avec un autre dispositif tel que Pinel.

À la différence des autres systèmes, avec celui-ci vous ne pouvez pas louer à vos ascendants ou descendants, ni louer aux membres de votre foyer fiscal et vous devez louer le bien pendant toute la durée d’application de la convention.

Critères d’obtention d’une convention Anah :

  • le logement doit être loué ide
  • habitation principale
  • récent ou vieux
  • avec ou sans travaux
  • fixer les loyers en fonction de la convention signée et de la zone d’implantation du logement

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Ce qu’il faut retenir

Nous espérons avoir répondu aux questions qui peut être, restaient pour vous en suspend. L’investissement immobilier locatif est à la fois complexe et complet. Une fois que vous avez compris le fonctionnement et la mécanique de ce dernier tout vous semblera plus clair.

Suite à quoi les démarches vous sembleront aussi plus simples. Cependant, si cela vous parait encore trop compliqué, vous pouvez opter pour les placements alternatifs comme les SCPI les avantages et inconvénients sont différents mais cela reste tout de même intéressant. L’un de nos conseils pour bien commencer sera de bien vous former avant de passer à l’action.

Dites nous en commentaire ce que vous pensez de l’investissement immobilier et du fait de devenir investisseur immobilier.

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