Investir dans un EHPAD

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investir EHPAD

Nous terminons notre tour d’horizon des résidences de services avec les EHPAD. Investir dans un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes permet comme pour les autres résidences de services d’accéder à des avantages fiscaux intéressants. Nous faisons ensemble le point sur ce qu’est un EHPAD, comment y investir, comme cela fonctionne, et surtout, les pièges à éviter.

C’est quoi un EHPAD?

Avant d’envisager d’investir dans un EHPAD, il est important de savoir ce que c’est exactement. Ayant un fonctionnement particulier, une méconnaissance peut rapidement amener à un investissement déficitaire.

Un EHPAD n’est pas une résidence pour seniors

Souvent confondu avec une résidence pour seniors, certaines caractéristiques sont pourtant très différentes. Toutes deux destinées à l’accueil de personnes âgées, les résidences pour seniors et les EHPAD se distinguent par l’autonomie de leurs locataires. Ainsi, pour la première les personnes sont indépendantes et ne nécessitent pas de soins particuliers. Pour la seconde, des problèmes de santé physique et / ou mentale impliquent une obligation de soins, et donc, un personnel soignant au sein même de l’établissement.

Définition de l’EHPAD

L’EHPAD, ou Etablissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes se distingue par l’accès aux soins qui est offert aux locataires. Ainsi, un personnel soignant présent sur place répond aux problématiques de dépendances de ces derniers.

Investir dans un EHPAD c’est investir dans une résidence de services. En tant qu’investisseur vous acquerrez un bien immobilier au sein de l’établissement. La propriété des parties communes elle est répartie sur l’intégralité des investisseurs.

Tout comme les autres résidences de services, investir dans un EHPAD implique la mise à disposition de plusieurs services adaptés au public cible. Dans un Etablissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes nous pourrons retrouver des services de restauration, de lingerie, de nettoyage, de loisirs, de surveillance, et bien évidemment de soins. Il peut cependant être proposé d’autres services qui pourront assurer une meilleur attractivité de votre bien. Une piscine ou encore un SPA sont des services premium très apprécié des familles.

Récapitulatif des services dont certains sont obligatoires:

  • Restauration
  • Lingerie
  • Nettoyage
  • Loisirs
  • Surveillance
  • Soins
  • Piscine
  • Spa
  • Etc….

Type de biens concernés

Lorsque vous investissez dans un EHPAD, vous investissez dans une chambre associée à une salle d’eau de la résidence. Cette chambre devient votre propriété, en plus d’un pourcentage des parties communes répartie à l’ensemble des propriétaire. Les résidences sont généralement constituées de plusieurs dizaines de biens. A savoir que plus l’EHPAD contient de chambres, plus les charges communes seront réparties sur un plus grand nombre de propriétaires. Il est donc conseillé d’investir dans un EHPAD de plus de 50 chambres.

Sa gestion est simplifiée

Tout comme les autres résidences de services, la gestion du bien est simplifiée par sa délégation à un exploitant. En effet, c’est un bail commercial qui lie tous les propriétaires de l’établissement à l’exploitant de ce dernier. L’exploitant se doit de vous verser un loyer, et de se charger de toute la gestion administrative de votre bien.

Ainsi, il se chargera entre autre de percevoir les loyers des résidents, mais aussi de relancer les retards ou de traiter les impayés. Tout cela, n’ayant aucun impact sur son obligation de vous verser à vous, le loyer lié à votre bail commercial.

En plus de cela, l’exploitant est généralement en charge de:

  • L’organisation des visites
  • L’entrée dans les lieux
  • L’établissement des contrats de location
  • La gestion du personnel
  • Le maintient des services vus plus haut

Fiscalité et statut d’un investisseur en EHPAD

Considéré comme une niche fiscale, investir dans un Etablissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes permet en effet certains avantages dont il est possible de tirer partie.

Le statut de Location Meublée Non Professionnelle

L’investissement en EHPAD est un investissement dans une Location Meublée Non Professionnelle ou dans une Location Meublée Professionnelle en fonction de votre profil. Cela implique que vous exercez une activité commerciale. Ainsi, il vous est possible d’opter pour un régime en Micro-BIC ayant une imposition sur 50% des revenus locatifs, ou un régime Réel, offrant un amortissement du prix d’achat de votre bien.

En savoir plus sur: Le statut de Location Meublée Non Professionnelle

La loi Censi-Bouvard

La loi Censi-bouvard a été promulguée afin de booster les investissements de ce type souffrant d’un manque d’offre. Elle permet une réduction d’impôt sur 11% de la valeur du bien, cela avec un plafond de 300.000€ d’investissement. Il est cependant possible d’amortir le montant de l’investissement dépassant ce plafond.

En savoir plus sur: La loi Censi-Bouvard

Les avantages d’investir en EHPAD

Plusieurs facteurs font de l’investissement dans un EHPAD un investissement d’avenir. Contexte social, marché non saturé, avantages fiscaux et gestion simplifié du bien en sont autant de points positifs à prendre en compte.

Un contexte social favorable

Il n’a échappé à personne que notre espérance de vie croît chaque année. Ainsi, de plus en plus de personnes arrivent à des âges avancés. Beaucoup moins souvent abordée, cette croissance de l’espérance de vie va de paire avec la croissance de la durée de vie en mauvais santé. Investir dans un EHPAD permettant justement d’accueillir des personnes diminuées, ils répondent parfaitement à ce contexte social.

Une autre situation rend l’investissement en EHPAD intéressant, le baby boom post seconde guerre mondiale. Aujourd’hui âgés, ils représentent ce que nous appelons aujourd’hui le Papy Boom. Associée à la baisse de natalité actuelle, la portion de personnes âgées a une tendance de forte croissance pour les prochaines décennies.

Un rapport offre/demande avantageux

L’offre de résidences pour personnes âgées, qu’elles soient EHPAD ou simplement pour seniors n’est pas suffisante pour répondre à la demande. Cette demande devant croître pour les prochaines années, le marché est très loin d’être saturé.

Des avantages fiscaux

Le contexte social associé au manque d’offres incite la promulgation des lois permettant la défiscalisation ou simplement le renouvellement de celles déjà présentes. Le but est ici de favoriser les investissements qui font cruellement défaut afin de booster le marché. Une projection dans les années à venir indique que cette niche fiscale a de beaux jours devant elle.

La gestion simplifié

Les résidences de services dont font partie les EHPAD implique une gestion de ces derniers par des exploitants. Comme évoqué plus haut, cela simplifie grandement la tâche aux investisseurs.

Les points d’attention

Le avantages à investir dans un EHPAD sont nombreux. Il est cependant important de prendre note des points d’attention afin de réussir sont investissement.

L’exploitant de la résidence

L’exploitant a un rôle fondamental dans la gestion de votre investissement. Il est important de bien s’assurer que ce dernier ait les épaules suffisantes pour le faire correctement. Une mauvaise gestion du bien pourrait bien impliquer de gros impacts sur le rentabilité de votre investissement. Ainsi, il faut au minimum s’assurer que l’exploitant ait de l’expérience et une bonne notoriété.

Le bail commercial

Le principal contrat liant l’investisseur à l’exploitant est le bail commercial. C’est dans ce document que sont stipulé toutes les conditions de l’exploitation. Il est ainsi important de l’étudier dans les détails. Si vous n’avez aucune expérience dans l’investissement en résidence de services, faites-vous aider par un professionnel.

La localisation de l’EHPAD

Comme pour tout investissement immobilier, la localisation est primordiale. Assurez-vous que le marché n’est pas localement saturé par une présence trop importante d’autres EHPAD sur une zone géographique restreinte. Malgré une demande en croissance au niveau national, une forte présence de ces établissements au sein d’une ville, département ou région pourrait bien nuire à votre investissement.

Source complémentaire:

« Établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad) » de service-public.fr

Vincent

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