Comment monter un dossier de prêt immobilier ?

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dossier achat immobilier

Très souvent vos proches vous parlent de l’acquisition d’un bien. Ils vous offrent même leurs conseils pour réussir votre investissement immobilier. Mais qu’en est-il du dossier de prêt immobilier ? Comment le constituer ? Toutes les réponses à vos questions sur le sujet sont dans cet article !

Qu’est-ce qu’un dossier de prêt immobilier ?

Avant de constituer votre dossier de prêt immobilier il vous faut comprendre ce que c’est. Il est aussi mieux de savoir pourquoi et quand le constituer. Voyons cela ensemble maintenant.

Définition

Un dossier d’achat immobilier est un dossier papier ou informatique regroupant un ensemble de pièces justificatives. Ces documents servent à prouver votre solvabilité. Ils permettront également à rassurer selon les situations. Votre banque s’en servira aussi afin de mieux comprendre votre projet.

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Ce dossier est important et vous sera automatiquement demandé par l’organisme préteur. Cela peut être :

Vous devrez fournir des documents dis personnels et d’autres encore liés à votre projet immobilier. N’ayez crainte, nous allons tout développer un peu plus bas !

Pourquoi en faire un ?

Avant d’envisager la constitution d’un dossier de la sorte, vous devez assainir vos comptes. Il vous faudra en effet justifier auprès de votre organisme bancaire d’une bonne santé financière. Evitez les découverts ou les achats impulsifs par exemple. Ainsi, vous démontrez votre capacité d’épargne.

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Alors pourquoi constituer ce dossier ? Et Bien, pour montrer pâte blanche à votre organisme bancaire. Vous devrez le rassurer avec un dossier complet et fourni dans les moindres détails.

La bonne constitution d’un dossier vous permettra :

  • de rassurer votre banque ;
  • de réutiliser le même dossier pour d’autres banques afin de faire jouer la concurrence.

Quand le préparer ?

Vous comprenez maintenant pourquoi il est important de constituer un dossier d’emprunt immobilier. Voyons désormais quand le créer. Plusieurs possibilités s’offrent à vous.

Vous pouvez le constituer après la signature :

  • de l’avant-contrat ;
  • du compromis ;
  • de la promesse de vente.

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Documents personnels à fournir

Pour la constitution du dossier d’achat immobilier, il vous faudra fournir différents types de documents dont des personnels. Nous développons ici les documents à fournir à titre personnel.

Justificatifs d’identité et situation familiale

checklist

Commençons les documents justificatifs d’identité. À savoir carte d’identité nationale valable ou encore passeport en cours de validité.

Vous devrez également fournir un justificatif de situation familiale. Il s’agit d’un livret de famille ou de mariage.

Vous est possible aussi de fournir un certificat de PACS. En somme tous documents permettant de justifier de votre situation familiale.

Ensuite, vous sera demandé de fournir un justificatif de domicile de moins de 3 mois. Plusieurs documents peuvent servir de justificatifs :

  • une facture d’électricité, d’eau ou de gaz ;
  • une facture de téléphone ;
  • une attestation d’assurance ;
  • un avis d’imposition ;
  • un justificatif de taxe d’habitation ;
  • un relevé CAF.

Enfin, la banque voudra également connaître votre situation professionnelle. Vous devrez lui fournir votre contrat de travail si vous êtes salariés. Vous pouvez aussi fournir tout autre document permettant de justifier votre situation professionnelle. Ils doivent cependant être valide lors de la création du dossier de prêt immobilier.

Récapitulatif des justificatifs à fournir :

  • carte nationale d’identité valable ou passeport ;
  • livret de famille, de mariage ou certificat de PACS ;
  • justificatif de domicile de moins de 3 mois ;
  • contrat de travail.

Situation financière

situation financière

Voyons désormais les justificatifs personnels nécessaires à la constitution de votre dossier de prêt immobilier.

Cette fois-ci traitons de la situation financière. Il vous faudra en effet vous munir d’une panoplie de papiers.

Ils permettront à votre organisme bancaire de faire une étude approfondie de votre demande. En effet, le demande est traitée en fonction de votre profil.

Voici une liste complète des documents à fournir :

  • vos 3 derniers bulletins de salaires – si vous êtes salarié ;
  • vos 2 derniers avis d’imposition– si vous êtes salarié ;
  • les 3 derniers avis d’imposition, liasses fiscales et statuts Kbis – si vous êtes indépendant ;
  • une attestation pôle emploi de votre statut et les 24 derniers bulletins de salaire – si vous êtes intermittent du spectacle ;
  • votre contrat de travail et vos 12 derniers bulletins de salaires – si vous êtes assistante maternelle ;
  • le relevé des 3 derniers mois de votre compte bancaire ;
  • Un justificatif de crédit en cours si tel est le cas – crédit voiture ou à la consommation ;
  • le justificatif d’un apport personnel – si vous souhaitez en intégrer un ;
  • une attestation de la CAF ou pour la perception d’une pension/retraite – si applicable ;
  • les documents justifiants de revenus fonciers – si applicable à votre situation.

L’organisme prêteur vous demandera en effet beaucoup de documents à fournir. Mieux votre dossier est constitué, meilleurs seront vos rapports. Ainsi, il sera enclin à vous faire confiance.

De plus, un bon dossier vous permettra de bénéficier de taux plus intéressants. C’est surtout le cas comparé à un dossier contenant des découverts et/ou des dépenses abusives tous les mois.

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Documents liés au projet immobilier

Passons désormais à d’autres documents à fournir pour la constitution du dossier de prêt immobilier. Cette fois-ci parlons de ceux liés au projet immobilier en lui-même.

Prix d’achat du bien

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Afin d’avoir un dossier complet, il faudra vous munir des documents relatifs à l’achat d’un bien immobilier.

Ainsi, il vous sera demandé de rapporter le compromis de vente et/ou la promesse de vente.

Toutes les informations importantes pour votre banque concernant l’achat du bien y figurent. Il est donc primordial de posséder un tel document. Sans ce dernier, la demande de prêt peut vous être refusée. Le dossier pourrait être considéré comme incomplet.

Dans le cadre d’un achat de bien neuf il vous faudra peut-être le contrat de réservation pour une acquisition VEFA – Vente en Etat Futur d’Achèvement. Il s’agit là de l’achat d’un bien dont la construction n’est pas encore achevée.

La VEFA se déroule en plusieurs étapes :

  • signature du contrat de réservation, signé par les 2 parties acheteur et promoteur ;
  • la recherche de financement ;
  • signature de l’acte authentique chez le notaire ;
  • le paiement échelonné du bien, par appels de fonds ;
  • la prise de possession du logement.

Vous devrez également fournir une garantie d’achèvement de la construction. Il s’agit là d’une assurance qu’on appelle une garantie extrinsèque. Il vous faudra également remettre une garantie de remboursement des sommes versées en cas d’inachèvement de la construction.

Pour la construction d’une maison individuelle n’oubliez pas de fournir le contrat de construction de maison individuelle signé par les différentes parties !

Pour un investissement locatif les règles changent quelque peu. En effet, vous devrez être en mesure de fournir un justificatif de revenu locatif à venir. En effet, la banque peut le prendre en compte et ainsi diminuer votre taux d’endettement.

Enfin dans le cadre d’une renégociation, il vous faudra :

  • une attestation de propriété ;
  • l’offre de crédit initiale ;
  • le tableau d’amortissement du crédit initial.

Rénovations ou travaux à effectuer

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Il vous faudra budgétiser l’ensemble des travaux à effectuer.

  • la peinture ;
  • les sols ;
  • les murs ;
  • la mise en place d’une cuisine ;
  • réfection d’un salle de bain ;
  • création d’une pièce ;
  • rénovation de toiture ;
  • etc.

Il faudra que vous fournissiez tous les justificatifs de travaux à venir. Ils seront à intégrer dans le montant de votre prêt. Il vous faudra également le permis de construire si votre situation le justifie.

Cela ne s’arrête pas là, il faut également que vous soyez en mesure de fournir:

  • un dossier de diagnostics techniques – dans l’ancien ;
  • une attestation de performance énergétique – dans le neuf.

De plus, il sera également nécessaire de stipuler à votre organisme si vous disposez d’un crédit-relais. Si c’est le cas, apportez tous les documents relatifs à ce dernier.

Récapitulatif des documents à fournir :

  • budgétisation de l’ensemble des travaux ;
  • justificatifs de travaux (devis) ;
  • permis de construire – si vous faites construire ;
  • dossier de diagnostics techniques ou attestation de performance énergétique.

Conclusion sur le dossier de prêt immobilier

Notez bien qu’il faudra mettre à plat vos comptes. Vous devez pouvoir justifier tous vos frais et vos dépenses. Votre coursier ou votre banquier doit être en mesure de définir vos dépenses et vos recettes. Cela sera nécessaire pour déterminer votre capacité d’endettement. Il aura un impact direct sur le montant maximum du prêt à vous accorder et ne peut être supérieur à 33% des revenus totaux.

Si vous pouvez l’assurer, l’apport personnel devra représenter 10% montant total du prix du prêt. Cela permet de couvrir les frais de notaires, les frais d’agence ainsi que les frais de dossier de votre prêt immobilier.

À eux deux, ces points permettent de déterminer :

  • le montant du prêt auquel vous pourrez prétendre ;
  • les taux d’intérêts qu’appliquera votre organisme bancaire ;
  • la durée de votre prêt en fonction de votre situation.

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