Défiscaliser avec l’immobilier : 3 méthodes

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Comment défiscaliser en investissant dans l’immobilier locatif


Dans cet article, nous allons voir 3 possibilités qui s’offrent à vous si vous souhaitez défiscaliser avec de l’immobilier. Ces programmes ne vous correspondent pas forcément mais il est toujours bon de les connaitre.

 

Les programmes de défiscalisation


Bien que les programmes de défiscalisation type « Pinel », soit de manière générale un très mauvais investissement, il est quand intéressant d’en parler un peu. En effet, bien que la rentabilité ne soit généralement pas au rendez vous ils permettent d’alléger votre fiscalité, qui est le sujet de l’article.

Ainsi, pour défiscaliser, le système est relativement simple. Lorsque vous investissez dans un de ces programmes, vous achetez un bien neuf. Suite à cela vous pourrez déduire un pourcentage du prix d’achat du logement. Ce pourcentage n’est pas fixe et évolue en fonction de la durée de la mise en location de votre logement :

  • 12% pour une location de six ans,
  • 18% pour une location de neuf ans,
  • 21% pour une location de douze ans.

Cependant, car il y a un « mais ». En effet, vous pouvez défiscaliser au maximum 10 000€ par an. De plus, comme nous l’avons dit plus haut, ce n’est généralement pas une bonne idée de suivre ce genre de programme. Voyons pourquoi :

  • Vous achetez de l’immobilier neuf. 

Ce qui implique que vous payerez votre logement au prix fort et qu’une dévalorisation de ce dernier fera suite à votre achat. Gare à la moins-value sur la revente.

  • Limitation des loyers

Vous ne pouvez pas appliquer votre tarif car les loyers sont plafonnés. Ainsi, en plus du fait de payer trop cher, vous aurez un loyer trop peu élevé. Vous n’aurez alors aucune maitrise de votre rentabilité et cette dernière risque fortement d’être négative.

 

Défiscaliser avec du déficit foncier en investissant dans l’ancien


Investir dans l’ancien peut faire peur car cela implique forcément des travaux. Cependant, c’est eux qui vont nous intéresser ici car c’est eux qui vont pouvoir vous permettre de défiscaliser. Dans ce cas, l’idée est de déduire vos travaux lorsque vous faites votre déclaration des revenus fonciers.

Ainsi, si vous déduisez plus de travaux que votre rendement, vous faites alors du déficite foncier. A noter que, comme dans la première méthode, vous êtes limités à 10 700€ de déficite par an. Cependant, vous pouvez le reporter sur les années suivantes.

Investir dans l’ancien, en plus de vous permettre de défiscaliser, présente également d’autres avantages :

  • Vous achetez peu cher et vous revalorisez
  • Les rénovations vous permettent d’augmenter le loyer

 

Défiscaliser avec les amortissements de la location meublée


La location meublée offre différents avantages par rapport à la location nue. En laissant de coté la rentabilité, la défiscalisation est aussi intéressante. En effet, si avant l’idée était de générer du déficite foncier, ici le but est d’utiliser les amortissements.

Sans rentrer dans les détails, la location meublée est attachée au régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ce qui implique que, si vous êtes au régime réel, vous allez pouvoir défiscaliser, ou plutôt déduire des charges.

Ces charges (amortissement) vont vous permettre d’alléger votre fiscalité foncière. En résumé, vous faites du déficite foncier en utilisant les charges que génère l’exploitation de vos biens meublés. Ce qui diffère du déficite foncier par les travaux c’est que la défiscalisation de vos amortissements ne s’applique que sur vos bénéfices.

 

Conclusion


Bien que la première méthode pour défiscaliser ne soit pas vraiment recommandable, elle a tout de même le mérite d’exister et correspond à certains profils. Les autres sont bien plus adaptés à une vision d’investisseur rentable. A noter que vous pouvez également cumuler la deuxième et la troisième méthode. Cependant il existe d’autre moyen, comme investir a travers une SCI afin de passer sur l’impôts à l’IS.

 

 

Sources complémentaires

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