Emprunt immobilier : tout ce qu’il faut savoir

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credit immobilier

En matière d’investissement immobilier, le crédit est souvent crucial. C’est le fait d’obtenir votre emprunt immobilier qui va définir si vous allez ou non, pouvoir investir. Entre taux, assurance emprunteur, remboursement et offre de banque, il est difficile d’y voir clair. Heureusement, il est possible de faire des simulations pour votre projet. Malgré cela, il n’est pas aisé de tout comprendre à la vue de toutes les informations présentes en ligne. Voyons tout cela en détail.

Emprunter pour investir dans l’immobilier

Contracter un crédit immobilier pour investir est une étape incontournable. Il existe cependant différents types de prêts bancaires offrant des taux également différents, ainsi qu’une multitude banques et contrats. Si cela peut vous permettre d’obtenir le bon emprunt immobilier, cela complexifie également grandement votre choix.

Quel type de prêt choisir ?

Commençons tout de suite par une sélection d’emprunt immobilier. Devenir emprunteur signifie que vous allez devoir assurer des remboursement. Il est donc crucial de comprendre les enjeux de votre contrat. Cela dépendra toutefois de votre capacité personnel à financer un projet. Cela qu’il s’agisse d’une résidence ou d’un bien locatif. Voici donc les principaux types de prêts immobilier.

Amortissable

négocier son prêt immobilier

Il s’agit là du type de crédits immobilier le plus répandu. L’idée est qu’en souscrivant ce type de crédit, votre remboursement sera lissé sur toute la durée du prêt. Autrement dit, vous saurez ce que vous allez payer tous les mois.

La durée de cette offre de financement peut quant à elle s’étaler sur une période de 30 ans maximum. À noter que vous pouvez obtenir un différé plus ou moins long avant de reporter temporairement les mensualités. Ceci, afin de finir des travaux et d’encaisser vos premiers loyers par exemple.

In fine

Cette offre de financement, beaucoup moins répandu, est principalement utilisée à des fins d’optimisation fiscale lors d’un investissement immobilier. L’idée est que vous allez devoir rembourser la totalité du capital emprunté à la fin de l’échéance.

L’objectif de ce contrat est donc d’optimiser la défiscalisation en versant le montant des loyers de vos biens immobiliers sur des placements ayant cet objectif comme une assurance vie par exemple. L’avantage est double car en plus d’obtenir une réduction fiscale sur vos intérêts, vous pourrez bénéficier de vos placements.

Relais

dossier investissement immobilier

Ce type d’emprunt immobilier correspond à une situation bien particulière. En effet, dans le cas ou vous souhaiteriez financer un bien, avant d’avoir réaliser la vente du vôtre, il faudra opter pour ce type de prêt ou plutôt de rachat de prêt. Cependant, il n’est généralement accordé que pour une période de 24 mois.

Il s’agit donc du temps que vous avez pour vendre votre bien. Ainsi, la totalité de la somme emprunté devrait être remboursé lors de la vente de l’ancien appartement. Il fonctionne globalement comme le prêt in fine mais sur une période bien plus courte de deux ans et vous permet de procédé à l’achat du nouveau bien.

Palier

Cette offre de financement permet d’adapter votre remboursement. En effet, vos besoins sont peut-être particulier et vous avez peut-être des impératifs encore en cours. Ici, il est alors possible d’adapter le montant de vos mensualités sur plusieurs périodes.

Généralement, il est couplé à un autre prêt secondaire, plus petit, vous permettant d’atteindre le capital nécessaire. Ainsi, vous pourrez avoir une remboursement plus faible le temps de finir le premier crédit. Une fois celui-ci achevé, les mensualités remontent d’un cran.

Complémentaire

Le principal atout de cet emprunt, c’est qu’il peut être cumulé à votre crédit principal. Ainsi, si vous souhaitez investir dans un nouveau bien immobilier locatif, vous pouvez utiliser ces types de prêts. Il est uniquement destiné à l’achat de bien immobilier.

De plus, il propose un taux généralement plus intéressant qu’un prêt bancaire classique. Le taux mis à part, c’est pour le reste un prêt tout ce qu’il y a de plus classique qui doit être remboursé selon un échéancier définis à l’avance.

Qu’elle durée de prêt ? 

Maintenant que vous savez quel type de prêt immobilier vous allez choisir, il est temps de se demander, pendant combien de temps, vous allez payer. Ce paramètre va directement influencer le montant total des mensualités de remboursement. Autrement dit, lors d’un investissement immobilier, cela va faire varier votre rentabilité ainsi que le montant de votre cash-flow.

durée de l'emprunt immobilier

Ainsi, plus la durée du prêt sera longue, moins vos mensualités seront élevées. À l’inverse, plus les prêts seront courts et plus, chaque mois, vous payerez cher.

Un prêt plus court implique des coûts plus faibles, des intérêts plus faibles ainsi qu’un coûts d’assurance de prêt immobilier et une garantie bancaire elles aussi moins importantes. Voici un tableau illustrant parfait cela. Calculé avec un taux moyen pour un projet immobilier de 200 000 €.

Simulation des couts d’intérêt et d’assurance pour 200 000 € :

Taux d’intérêtCoût des intérêtsTaux d’assuranceCoût de l’assurance
Emprunt sur 10 ans1,2 %12 400 €0,12 %2 368 €
Emprunt sur 15 ans1,22 %18 979 €0,13 %3 870 €
Emprunt sur 20 ans1,49 %31 333 €0,15 %5 878 €
Emprunt sur 25 ans1,6 %42 896 €0,17 %8 389 €
Emprunt sur 30 ans1,88 %61 969 €0,2 %11 888 €

Comment calculer le montant total requis ?

Aussi bête que cela puisse paraitre, calculer le montant nécéssaire n’est pas si évident que cela. Si cela varie en fonction du capital d’apport immobilier que vous injecter, il y à d’autre paramètre à prendre en compte.

Vous allez devoir englober le prix d’éventuels travaux, les frais dossiers bancaire, les frais de notaire ou encore, les frais d’acquisitions qui vont varier en fonction de la nature du logement (neuf ou ancien par exemple).

rentabilité

C’est pour toutes ces raisons que vous allez devoir demander à votre banque un montant plus important que celui du prix de la maison ou de l’appartement que vous convoitez.

Pour un logement ancien par exemple, les frais de notaire s’élève à 8 % du montant du logement. C’est une grosse dépense qui peut s’ajouter aux milliers d’euros que nécessitent les travaux. Il est donc important de tout prévoir afin de ne pas vous retrouver à payer de gros frais de votre poche.

Combien puis je emprunter pour un prêt immobilier ?

Là encore, c’est une question qui revient souvent, “je souhaite investir mais combien puis-je emprunter pour un prêt immobilier ?“. S’il est impossible pour nous de répondre à cette question c’est parce que, vous vous en doutez, cela va dépendre de votre situation. Aussi bien personnelle, que professionnelle et financière.

reste a vivre

Pour répondre à cette question, la banque étudiera alors votre dossier. Sa principale préoccupation est que vous parveniez rembourser les mensualités sans vous mettre sur la paille. Contrairement aux États-Unis, la France n’a pas une politique de saisie.

L’idée à retenir, même si cela dépend de votre “reste à vivre”, c’est que le montant total des mensualités ne doit pas dépasser le seuil des 33 % de taux d’endettement (prêt personnel compris). Vos revenus et votre capacité d’épargne entre donc également en considération.

Critères observés pour déterminer le montant total :

  • Le mode de financement choisis (types de prêts).
  • La présence ou l’absence d’apport immobilier.
  • L’utilisation du bien (locatif, résidence principal, secondaire…).
  • Votre capacité de remboursement et reste à vivre.

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Gagner de l’argent avec un crédit immobilier

Une fois que vous aurez votre crédit, vous allez pouvoir vous gagnez de l’argent avec lui. En effet, c’est la première fois et cela, depuis près d’un an, que les taux réels sont négatifs pour les crédits immobiliers. Les taux d’intérêts de crédit immobilier n’ont pas été aussi bas depuis 1973 (source : l’Observatoire Crédit Logement).

Le record n’est pas simplement pas battu car ce marché est entré dans une dimension “négative”. Enfin ça dépend pour qui. Pour la première fois, les taux d’intérêts réels sont négatifs. À noter que le taux réels correspond aux taux une fois l’inflation pris en compte.

Taux en baisse et inflation en hausse

Depuis début 2017, l’inflation repart progressivement. L’indice des prix à la consommation harmonisé (IPCH) à ainsi progressé de 2,6%. Les taux d’intérêt sont cependant annualisés (moyenne sur un an). Ainsi, pour comparer l’inflation et les taux de crédit immobilier, il faut également annualiser l’inflation. Sur 2018, l’inflation à atteint, en France, 1,61%.

graphique en baisse

Par conséquent, les taux réels sur l’immobilier sont descendus à -0,17%. Cela vous permet donc de “gagner” de l’argent avec votre prêt. En réalité, vous payerez toujours des intérêts. Cependant, si l’inflation continu d’évoluer sur ces niveau là, et cela, sur toute la durée de votre prêt, le montant que vous aurez à rembourser sera inférieur au montant que votre banque vous aura prêté.

Le taux exigé par votre banque ne suffit plus à compenser la baisse de la valeur de la monnaie utilisée. Ce contexte est donc particulièrement favorable pour les investisseurs en immobilier. Bien que l’inflation évolue grandement sur la durée et joue sur la consommation et l’endettement.

Comment sont calculés les intérêts ?

Pour comprendre tout cela, il peut être intéressant de comprendre comment sont calculés les intérêts. Ce dernier, qu’il soit fixe ou variable, représente en réalité la rémunération des banques ou de l’organisme prêteur du crédit. En clair, plus le taux est faible, moins vous allez payer votre banque.

comment ca marche

De plus, il ne s’agit pas de frais à prendre à la légère car ils peuvent représenter un montant total conséquent. Si vous vous rappelez le tableau précédemment affiché, un taux de 1,88 % pour 200 000 euros empruntés sur 30 ans représentent la bagatelle de 60 000 euros. Il est donc important de négocier votre taux emprunteur. Gardez en tête l’idée que c’est grace à ce dernier que votre banque gagne de l’argent.

Aussi, si elle ne gagne pas beaucoup d’argent avec ce taux, il est conseillé de souscrire des contrats d’assurance avec elle. La plupart des emprunts immobilier délivrés aujourd’hui sont à taux fixe. Cela signifie qu’il n’évoluera pas et sera le même pendant toute la durée du prêt. En revanche, un taux variable évolue en fonction de l’indice Euribor (dans la plupart des cas).

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Ce qu’il faut retenir

Comme vous pouvez le voir, le milieu de l’emprunt immobilier peut s’avérer assez dense et complexe. Toutefois, si vous souhaitez vous lancer dans l’investissement immobilier, en France ou à l’étranger, maitriser ces informations est une garantie pour vous de doper votre rentabilité. Vous pouvez également vous renseigner auprès des banques sur le rachat de crédit afin de baisse vos rebroussement.

En choisissant la bonne offre de financement, le bon crédit et le bon contrat, vous pourrez alors agrandir vos revenus lié à cet investissement. N’oubliez pas que vous avez également la possibilité de réaliser une simulation en ligne. Cela pourra vous préparer à rencontrer votre organisme préteur ou n’importe quelle banque.

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