Comment calculer la rentabilité en immobilier ?

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calculer rentabilité immobilier

La rentabilité en investissement immobilier, c’est le nerf de la guerre. C’est pourtant un concept parfois difficile à maîtriser. Dans cet article, nous allons nous attarder sur les différentes rentabilités et vous montrer comment calculer celle liée à l’immobilier

Pourquoi calculer la rentabilité en immobilier?

Un investissement, c’est fait pour vous rapporter de l’argent. Pour les actions ou le crowdfunding par exemple il est assez simple de calculer la rentabilité. Pour l’investissement immobilier, c’est plus compliqué.

Pourquoi

La rentabilité mesure la performance de votre investissement et vous indique ce que vous gagnez au bout du compte. Si votre objectif est de devenir rentier immobilier, il faudra alors accumuler des investissements rentable afin de dégager de bonnes rentabilités. Cependant, qu’elle s’applique sur un appartement ou sur un parking, elle se calcule de la même manière. 

Comment se calcule-t-elle?

Parce qu’il existe plusieurs type de rentabilité, il existe forcement plusieurs manière de les calculer. Attardons-nous tout d’abord sur les différentes rentabilité. Pour faire court, elle ne prennent pas en compte les mêmes chiffres. Elles n’ont donc pas le même point du vue sur la rentabilité d’un bien.

homme devant un ordinateur qui se prend la tête

En investissement immobilier, il existe trois types de rentabilités. Nous allons les passer en revue dans cette partie de l’article.

Nous avons des rentabilités :

  • Brute
  • Nette de charge
  • Nette-Nette

Bien maitrisé ces paramètres est cruciale et vous permettra de réussir plus facilement et plus sereinement vos investissements locatifs. Maitriser cela vous permettra d’éviter les mauvaises affaires, d’obtenir plus facilement votre prêt immobilier, d’enchainer les investissements immobiliers et même de profiter de l’effet de levier.

Calculer la rentabilité brute

Calcul de rentabilité brut

Commençons par le début avec la rentabilité brute. Le résultat est généralement assez loin de ce que vous pouvez obtenir en réel. Elle vous permettra cependant d’estimer à la louche la rentabilité potentielle d’une bien immobilier que vous avez repéré. 

Pour calculer la rentabilité en immobilier brute, c’est simple. Elle s’obtient en divisant le loyer annuel par le prix du logement. Il suffit ensuite de multiplier le résultat par 100 et vous obtenez votre rentabilité brute annuelle. Prenons un exemple. Imaginons que vous avez repéré un appartement à 150.000 €. Vous faites votre petite étude de marché et observez que cet appartement pourrait se louer aux alentours de 650 € par mois. Le calcul est donc :

650 x 12 /150.000 x 100 = 5,2

Vous pouvez très rapidement voir que le rendement brut de cet appartement est de 5,2%. Si cela vous parait être une bonne affaire, vous allez vite vous rendre compte qu’il sera difficile de tirer un cash flow positif avec ce type de bien.

Conseil : Ajoutez le prix du crédit en utilisant un simulateur. Cela apportera un peu plus de précision.

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La rentabilité nette de charges

rentabilité nette de charge

Maintenant que vous avez calculé la rentabilité brute de l’appartement, vous savez déjà s’il vaut potentiellement le coup ou pas. Pour la bonne continuité de l’article, nous imaginons qu’il vous intéresse et que vous souhaitez en savoir plus. Vous allez donc naturellement calculer la rentabilité nette de charge.

Pour la calculer, il vous faut reprendre le calcul précédent. Sur le montant des loyers que vous allez percevoir, il faut retrancher la taxe foncière ainsi que les charges non-récupérables. 

Ainsi, nous allons rajouter : 

  • 600 € de taxe foncière.
  • 400 € de charges non récupérables.

Divisé par 12, ces nouvelles données nous enlèvent 83 euros mensuellement de notre loyer. Ainsi, nous ne toucherons pas 650 euros par mois, mais 567. Ceci fait, reprenons notre dernière formule et intégrons cette nouvelle donnée : 

567 x 12 /150.000 x 100 = 4,5

Vous obtenez alors une rentabilité nette de charge de 4,5 %. L’idée du rendement que nous pourrions obtenir est déjà bien plus précise. Il reste cependant encore des choses à rajouter. Certains frais comme la garantie loyer impayé sont déductible des impôts mais sont tout de même payé mensuellement.

calculer la rentabilité immobilier

La rentabilité nette-nette

rentabilité immobilier nette-nette

Nous arrivons maintenant à la dernière étape de notre calcul de rentabilité. Ici, c’est l’utile rentabilité, la plus précise, celle qui va vous dire, clairement, ce que vous allez gagner ou ce que vous allez perdre.

Pour calculer la rentabilité en immobilier nette-nette, on reprend une fois de plus le dernier calcul. Ainsi, on calcule, la rentabilité nette de charges, plus les avantages fiscaux. Pour rappel, les travaux ou encore les intérêts d’emprunt sont déductibles des loyers lorsque vous déclarez.

Difficile ici cependant de poursuivre notre exemple. La rentabilité nette-nette se calcul au cas par cas, car chaque situation et chaque statut sont différents. Il est toutefois important de retenir que c’est bien cette dernière qui vous donnera précisément la rentabilité que vous aurez sur votre investissement ainsi que le cash-flow que vous allez pouvoir générer. 

Conseil: Calculez soigneusement la rentabilité nette-nette d’un logement avant de l’acheter. Si cette dernière ne convient pas à vos attentes, laissez tomber. Mieux vaut louper un investissement que de vous accrocher un boulet au pied.

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Bien investir et être rentable

Bien investir signifie être rentable et donc, gagner de l’argent. Cependant, savoir calculer une rentabilité, c’est bien, mais faut-il encore savoir bien s’en servir et la mettre dans le bon contexte. C’est pourquoi, dans cette partie de l’article, nous allons voir un peu plus loin que la simple rentabilité.

L’application de la rentabilité

Quels que soient vos objectifs, la rentabilité d’un bien est un indicateur capital pour bien investir. En effet, que vous souhaitiez investir pour vous créer une nouvelle source de revenus ou que vous souhaitiez acquérir du patrimoine pour le léguer à vos proches, vos biens se doivent d’être au minimum auto-suffisant. Cela signifie que vous n’ayez pas à mettre de l’argent chaque mois pour le tenir.

application rentabilité

C’est en effet le risque que vous courrez si vous n’appliquez pas une rigueur de fer à ce niveau-là. Pour cela, il faut être prêt à laisser de côté un bien qui vous plait, mais que n’est pas rentable. A l’inverse, laisser aussi un bien qui pourrait s’avérer rentable, mais qui est très mal situé. Savoir faire la part des choses et faire passer les chiffres avant tout est une priorité dans l’investissement immobilier.

L’investissement immobilier rentable à n’importe quel prix ?

Maintenant que vous savez calculer et appliquer vos calculs de rentabilité, il est important de prendre un peu de recul. Si une bonne rentabilité peut être très encourageante, il y a des facteurs extérieurs qui rentrent généralement en ligne de compte. 

Une rentabilité locale et précise

Prenons par exemple, un appartement situé dans le centre-ville d’une grande ville. Vous pourrez rapidement en déduire qu’obtenir un tel bien vous demandera de la combativité et donc, de faire un « effort » sur la rentabilité. 

Investir dans un grand centre ville implique deux choses :

  • Un prix au m2 élevé,
  • Un marché tendu.

Ainsi, acheter plus chers diminuera forcement la rentabilité. Pour autant, prenons l’exemple inverse. Dans certaines campagnes, l’immobilier est très peu cher. Ainsi, vous pourriez envisager d’acheter une maison avec du terrain afin de la louer. Dans une commune reculée, les loyers sont assez faibles. En revanche, les coûts d’entretien lié à une grande maison quant à eux sont élevés quel que soit son emplacement.

Ainsi, en remettant votre investissement et la potentielle rentabilité dans le bon contexte, vous éviterez ce genre d’erreur qui peut vite coûter cher. Paradoxalement, une bonne rentabilité potentielle ne veut pas toujours dire que vous allez gagner de l’argent. Gardez à l’esprit que c’est uniquement un bon indicateur.

Le TRI au coeur de tout

Le TRI ou Taux de Retour sur Investissement est une chose encore différentes de la rentabilité. L’idée ici est que le TRI, ou rendement financier sera différent de votre rentabilité si vous injectez, ou pas, un apport.

Continuons sur notre exemple d’appartement à 150 000 euros. Le TRI sera différent si vous injecter un apport de 10 % que si vous faites un crédit sur 100 % du montant. Ainsi, si un appartement coûtant 150 000 euros, vous reverse 576 euros de loyer net, sa rentabilité sera de 4,5 % comme nous l’avons vue précédemment. En revanche, le TRI dépendra de l’apport que vous avez ou non injecté. C’est donc un autre critère à prendre en compte. 

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Ce qu’il faut retenir pour bien calculer sa rentabilité en immobilier

Vous l’avez sans doutes constaté, calculer la rentabilité en immobilier n’est pas une chose très simple. Vous avez besoin d’informations précises pour pouvoir dresser un bilan complet et exhaustif. C’est seulement en étant en possession de toutes ces données et en ayant bien préparé le terrain que vous réussirez à investir dans de l’immobilier locatif rentable. 

Gare aux erreurs qui peuvent vite coûter cher dans ce milieu. C’est pourquoi, nous vous invitons chaudement à vous former et à bien vous renseigner avant de passer à l’action.

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Sources complémentaires :

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