Le cash flow immobilier et son calcul

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cash flow immobilier

Obtenir un cash flow positif est primordial pour réussir dans l‘investissement immobilier locatif. Vous pensez que votre rentabilité dépend de plusieurs facteurs ? Il en repose sur bien plus en réalité ! Alors, comment les investisseurs réalisent le calcul de cash flow immobilier ? Comment l’optimiser ? C’est ce que nous allons voir en détail ensemble.

Qu’est ce que le Cashflow ?

Le cash flow est l’un des critères d’achat le plus important dans le milieu de l’investissement immobilier locatif. C’est ce qui va déterminer combien vous allez gagner chaque mois avec vos investissements.

Que signifie t-il précisément ? À quoi sert-il ? En tant qu’investisseur, vous devez tout savoir. C’est ce que nous allons voir dès maintenant.

Définition de cash flow immobilier

Le cash flow signifie littéralement, flux de trésorerie. Il indique si un bien va vous rapporter ou non. 

cashflow

Exemple : Vous avez un appartement à louer. Ce dernier vous coûte chaque mois 500 € (taxe foncière, charges diverses et impôts inclus). Dans ce bien, vous avez un locataire en place qui vous paye 600 € pour le loyer. 

Vous avez alors un cashflow positif. Autrement dit, un flux de trésorerie positif de 100 €. Si l’on dit qu’il est positif, c’est que ce dernier peut également être négatif. Si dans ce même logement, votre locataire paye 400 €. Vous obtenez alors un cashflow négatif. En claire, il s’agit du ratio entre ce que vous dépensez pour un bien et ce que celui-ci vous rapporte. 

Pourquoi il est important d’obtenir un cash flow positif ?

Vous l’avez compris, un cash flow plus important. Il est synonyme d’un bien plus rentable. Il est tout aussi possible d’en obtenir un nul, ou presque. Cela signifie que vous ne gagnez rien, mais ne perdez rien non plus. À l’inverse, plus ce dernier et négatif et plus votre investissement vous coûtera chaque mois.

comment ca marche

Comme nous allons le voir par la suite, obtenir un projet rentable n’est pas si simple. Aussi, obtenir un CF nul est déjà une bonne chose pour la plupart des investisseurs. Pour autant, l’objectif est généralement de dégager des revenus supplémentaires

Ainsi, générer un cash flow positif revient à vous créer une source de revenu complémentaire. De plus, obtenir des revenus supplémentaires vous permettra d’investir plus facilement dans d’autres biens. Vous pourrez ainsi, lancez un effet boule de neige.

Comment calculer son cashflow ?

Passons maintenant à l’aspect mathématique. Pour que le calcul du cash flow soit le plus précis possible, il faudra prendre en compte le maximum de critères.

Avant d’obtenir le bien, il est parfois difficile de tout avoir. Cela pourrait cependant vous aider lors de votre demande de financement. La banque sera ravie d’avoir un prévisionnel de gain. À noter que cette opération se réalise sur une période annuelle et non mensuelle.

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Sachez que ce terme s’applique également en comptabilité et donc pour les entreprises. Ce n’est cependant pas cet aspect qui nous intéresse aujourd’hui. Pour calculer ce dernier, c’est simple. Concrètement, il s’agit de faire apparaître la différence entre vos entrées et vos sorties d’argent sur cette opération. Voici à quoi ressemble l’opération.

(Loyers annuels x Taux d’occupation) – Sommes des dépenses annuelles

Si vous constatez que le résultat du calcul de cash flow est négatif, dites vous que c’est le montant que vous devrez sortir de votre poche. Tous les mois, ce sera une dépense en plus de toutes les autres charges que vous avez personnellement. Si ce dernier est positif, alors vous pouvez foncer !

Charges à prendre en compte dans le calcul :

  • taxe foncière ;
  • impôts ;
  • charge de copropriété ;
  • assurances.

Tarif de l’immobilier en hausse, loyer en baisse, que faire ?

Dénicher une bonne affaire, intéressante et rentable est loin d’être simple. Il vous faudra éplucher quotidiennement les petites annonces pour trouver un projet potentiellement intéressant. 

De plus, en France le ratio entre tarif d’achat et tarif de location n’est pas très bon. Par conséquent, obtenir une bonne rentabilité, même brut, est difficile. 

prix investissement

Bien que les taux d’intérêts soient au plus bas, cela ne compense pas ce ratio. Sans compter la concurrence grandissante au sein de l’investissement locatif. Il faut dire qu’investir les sous de la banque, de rembourser avec celui des locataires, tout en gardant une part et en construisant un patrimoine est séduisant. 

Pour ne rien arranger, l’imposition qui découle de votre TMI (Taux Marginal d’Imposition) ne facilite pas les choses. Autrement dit, trouver un bien rentable dès le premier coup d’œil, est tout sauf simple. 

Heureusement, il existe diverses parades pour y parvenir. C’est ce que nous allons voir plus bas dans l’article.

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Comment faire gonfler son cash flow ?

Si vous ne calculez pas méticuleusement vos investissements, vous risqueriez d’obtenir un cashflow négatif. Cela vous ponctionnera de la trésorerie chaque mois. Voyons ensemble les différentes manières de pousser ce dernier à la hausse.

Dénicher la bonne affaire

investissement immobilier

Gardez en tête que trouver la bonne affaire vous demandera une grosse dose de patience

Si trouver un bien intéressant peut se faire facilement, le transformer en une bonne affaire est une autre paire de manche. 

C’est toutefois une étape cruciale pour être rentable !

Pour bien acheter, il faudra déjà commencer par trouver une bonne occasion.

Cela qui implique par exemple de trouver :

  • la bonne surface ;
  • le bon étage (en fonction des besoins) mais surtout ;
  • le bon emplacement.

Toutefois, une bonne affaire ne se trouve pas, elle se crée ! Il va falloir pour cela jouer la carte de la négociation. Vous devrez acheter en dessous des tarifs du marché.

De plus, plus votre négociation sera agressive, plus votre cash flow sera important. Il vaut mieux laisser passer un affaire non-négociable plutôt que de faire un mauvais investissement. Ce dernier vous en coûtera pendant de nombreuses années. Mettez donc de côté les sentiments. 

Trouver une bonne affaire c’est :

  • trouver un bien qui correspond aux futures besoins des locataires ;
  • avoir un emplacement idéal ;
  • Négocié sous le tarif moyen du marché.

Le crédit

credit immobilier

Le crédit est le premier levier sur lequel vous allez pouvoir agir pour augmenter votre marge

Premièrement, vous allez pouvoir jouer sur la durée de ce dernier. Plus il sera long et plus bas seront vos mensualités. 

Répartir 100 000 euros sur 20 ou 30 ans modifie forcément à la baisse la mensualité. Cependant, plus ce dernier est long et plus les intérêts seront élevés. 

Le deuxième aspect, c’est l’apport. Déposer un apport de 10 % par exemple diminuera le montant de l’emprunt et donc les mensualités. Couplé à un emprunt de longue durée, la mensualité sera basses et donc le cash flow élevé.

Dernier point, le taux. En ce moment, ils sont plus bas que jamais. Cela diminuera facilement les intérêts de votre emprunt et donc, encore une fois les mensualités. Mieux vaut cependant obtenir un emprunt avec un taux moins bon que de ne pas l’obtenir. Gardez cela en tête et ne soyez pas trop fermé au sujet.

Les critères d’optimisation du prêt :

  • la durée du prêt ;
  • l’apport immobilier ;
  • le taux du prêt.

Réduction des couts

Le troisième levier financier, ce sont les frais. Nous parlons là de tous les frais annexes liés à l’investissement et à l’exploitation de votre bien. 

Pensez par exemple :

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Afin de gonfler votre CF, il peut être intéressant de négocier le tarif de tous ces services. 

Prendre ces assurances dans la banque qui vous prêtent l’argent pourrait :

  • vous facilitera l’obtention de votre emprunt ;
  • vous aider à obtenir un geste commercial. 

De plus, contrôlez tous les frais liés à l’exploitation :

  • les frais de copropriété ;
  • les charges ou encore ;
  • les frais de gestion.

Gérer et optimisez votre fiscalité

défiscaliser avec l'immobilier

Les coûts de la fiscalité peuvent peser lourd. Pour bien les prendre en compte, il convient de bien choisir votre montage fiscal. Il doit être cohérent avec votre investissement. 

Le LMNP permet par exemple d’obtenir un cash flow brut considéré comme étant net les premières années. 

Un montage SCI quant à lui permet de vous associer ou de faciliter la transmission de vos biens à vos enfants. Cet aspect doit être préalablement réalisé avec un spécialiste. De plus, acheter des biens avec beaucoup de rénovations vous permettra d’opérer une défiscalisation pendant plusieurs années. À ne pas négliger donc. 

Attention à la fiscalité :

  • réfléchissez bien à votre montage fiscal ;
  • consultez un spécialiste afin d’être efficace ;
  • prévoyez des biens avec rénovation pour défiscaliser.

Stratégie

travaux appartement

Il existe différentes manières pour mettre votre bien à louer. Certains types d’exploitation sont plus ou moins pertinents en fonction de son emplacement, de sa superficie, etc…

Il est probable que vous sachiez d’ores et déjà dans quoi vous lancer.

Si votre stratégie ne s’avère pas aussi lucrative que prévue, il peut être intéressant de la revoir. 

Ainsi, vous pouvez par exemple changer le mode d’exploitation ou encore, rénover l’intérieur. En rénovant l’intérieur et en proposant un nouvel ameublement plus premium, vous allez pouvoir augmenter vos prix tout en déduisant les frais des récents travaux. Ne restez pas campé sur vos positions !

Ajustez votre stratégie :

  • changez de type d’exploitation ;
  • rénovez votre bien ;
  • améliorez son standing.

Un bon réseaux

reseaux partenaires

Ce conseil peux s’appliquer pour l’achat d’un seul bien ou dans plusieurs. 

Avoir un bon réseau de partenaires vous permet de gagner du temps et de l’argent. 

En connaissant par exemple de bons agents immobiliers, vous pourrez être informé des nouvelles ventes avant tout le monde.

Ainsi, proposez une bonne offre dès le départ. 

De plus, connaître des artisans professionnels et fiables vous permettra de réussir vos travaux de rénovation. Le tout dans des délais raisonnable et avec un montant plus intéressant. 

Plus votre parc immobilier est vaste, plus vous faites appel à vos partenaires, plus vous pourrez tirer profit de votre réseau. Aussi, il convient de traiter chacun d’entre eux comme des partenaires. Au final, cela pourra améliorer votre rentabilité.

Quelques partenaires important :

  • les banquiers ;
  • les agents immobilier ;
  • les artisans.

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Qu’elle type d’exploitation viser ?

Le cash flow dépend directement des loyersL La manière de les percevoir et d’exploiter vos logements va donc considérablement l’impacter. Certains types d’exploitations comme la location nue ne sont que très peu rentable. D’autres le sont beaucoup plus. Il existe un ratio rendement/gestion à prendre en compte. Faisons le tour de tout cela !

Meublée

location meublee

C’est le type d’exploitation que l’on retrouve le plus après la location nue. 

Elle offre effectivement d’intéressants avantages fiscaux, une rentabilité plus avantageuse, couplé à un faible temps de gestion.

Elle est cependant loin d’offrir le cash flow le plus conséquent du marché.

Les loyers sont plus élevés que pour de l’exploitation nue. Ils sont cependant limité aux prix de votre secteur. En proposant un aménagement haut de gamme, vous allez pouvoir tirer facilement vos tarifs vers le haut.

Avantages :

  • faible temps de gestion ;
  • rentabilité meilleur que du nue ;
  • demande locative élevé en agglomération ;
  • fiscalité LMNP intéressante.

Inconvénients :

  • nécessite travaux et ameublement ;
  • tarif limité en fonction du secteur ;
  • marge peut conséquent.

Colocation

investissement-colocation cash flow immobilier

La colocation est une méthode qui se répand de plus en plus dans les grandes agglomérations.

Ce type d’investissement offre le meilleur ratio rendement/gestion en France.

Il permet de louer votre logement à plusieurs personnes sur une dizaine de mois en moyenne.

Chaque année ou presque, vous allez devoir retrouver plusieurs locataires. Une fois ces derniers en place, ils y restent cependant toute l’année. En contre partie, les montants perçus et le rendement de votre logement s’en trouve décuplé. Chaque occupant paye une partie de ce dernier. Vous pouvez donc doubler le montant d’exploitation par rapport à du nue ou du meublé. 

Avantages :

  • faible temps de gestion (sauf l’été généralement) ;
  • cash flow positif généralement important ;
  • demande locative élevé dans les secteurs étudiants (Paris, Lyon, Strasbourg …).

Inconvénients :

  • demande une grande surface (T4 voir T5) ;
  • exige un gros travails d’aménagement et d’ameublement ;
  • les frais d’entretien peuvent vite grimper.

Saisonnière

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Cette location de courte durée est sans aucun doute le type d’exploitation le plus rentable.

Il y a une contre partie à cela, sa gestion. En effet, en louant votre logement ainsi, vous allez obtenir un cash flow conséquent.

Cela sera cependant au détriment de votre temps. 

Certains logements exploités de cette manière peuvent générer plus de 3 000 euros par mois de loyer. Cela en fonction de leurs emplacements et de leurs remplissage. Il exige en retour beaucoup de gestion. 

Entre le nettoyage des locaux entre chaque passage, l’accueil des locataires, la remise et la reprise des clefs, cela demande beaucoup de travail. Vous pouvez toutefois le déléguer en y laissant une partie de vos bénéfices. 

Avantages :

  • activité très rentable ;
  • très bon rendement ;
  • l’appartement reste en bon état (contrôle et réparation après chaque occupation) ;
  • fiscalité intéressante par LMNP.

Inconvénients :

  • activité très chronophage ;
  • exige une bonne étude de marché ;
  • requiert un ameublement de qualité.

Immeuble de rapport

immeuble de rapport cash flow immobilier

Les investissements immobiliers par immeuble de rapport sont à la mode. 

En effet, quoi de mieux pour développer un patrimoine que d’acheter les appartements en lots ?

Si le coût par appartement est plus intéressant, il ne faut pas perdre de vue certaines choses.

En investissant de la sorte, vous devrez gérer tout ce qui revient normalement à la copropriété. Pensez à tout ce qui touche la structure même de l’immeuble : la toiture, la plomberie, le ravalement, etc… Tout cela sera à votre charge à 100 %

Si l’enjeu est intéressant, il est important de ne pas perdre de vue ces critères. En exploitant intelligemment l’ensemble des appartements, vous allez pouvoir générer un CF très important.

Avantages :

  • prix de gros sur les appartements ;
  • rentabilité très élevés si bien exploité ;
  • vous êtes seul maitre à bord.

Inconvénients :

  • montant d’achat élevé ;
  • peut nécessité beaucoup de travaux ;
  • l’ensemble des rénovation est à votre charge.

Coliving

coliving en france cash flow immobilier

Le coliving est l’une des dernières tendances d’investissement locatif arrivée en France. 

Les premiers lotissements sont principalement présent à Paris.

Ils représentent les premières pièces de ce nouveau style d’exploitation venu des Etats-Unis.

Ce type d’exploitation est encore peu répandu en France. Si le ticket d’entré est très élevé la rentabilité qui se cache derrière est en revanche très alléchante. Pour proposer un tel service il vous faudra une grande structure avec beaucoup de surface. Il vous faudra aussi proposer des services comme une salle de sport ou Internet. 

Avantages :

  • système en plein évolution ;
  • rentabilité très intéressante ;
  • revenus potentiels élevés.

Inconvénients :

  • encore nouveaux en France ;
  • nécessite un enveloppe d’achat conséquente ;
  • requiert beaucoup d’aménagement et de service.

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Ce qu’il faut retenir du cash flow immobilier

Vous l’aurez compris, le CF est un critère très important. Vous devez en tenir compte avant d’acheter. Plus important encore, un projet vous offrant un cash flow qui n’est pas positif est soit à exclure soit à négocier fortement. 

Obtenir un projet rentable est un exercice difficile. Cela demande des connaissances particulière. Elles vous permettront de faire la différence. 

Avant de passer à l’action, formez-vous correctement. Cela pourra vous permettre de ne pas perdre de l’argent inutilement.

Laissez-nous vos questions en commentaires, nous y répondrons avec plaisir.

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