Apport immobiler : tout ce que vous avez à savoir

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apport immobilier

En matière d’investissement immobilier, si il y à bien une chose qui fait débat, c’est l’apport. Pour beaucoup il est impossible d’investir sans un apport, pour d’autres il est tout à fait envisageable d’acheter de l’immobilier sans ce dernier. Certains vantent le fait d’acheter sans apport alors que d’autres vantent son efficacité. Nous allons vous donner ici tout les éléments à connaître au sujet de l’apport immobilier.

Un apport immobilier, pour quoi faire ?

Pour commencer, l’apport immobilier est un excellent indicateur pour vos futurs remboursements. Un apport témoigne d’une capacité d’épargne plus ou moins importante, mais surtout, solide et régulière. Concrètement, c’est un indicateur de sécurité. En effet, en vous accordant un prêt immobilier, la banque prend un risque. Le risque que vous ne puissiez plus assumer votre emprunt et que, par conséquent, elle ne revoit plus sont argent. C’est pourquoi, il est parfois difficile d’en obtenir un. Ainsi, afin de limiter au maximum le risque, la banque doit se prémunir de difficultés potentielles. Pour cela, elle apprécie généralement que les emprunteurs souscrivent different contrats d’assurance chez elle ou encore, demandent une domiciliation des revenus. En réalité, elle ne gagnent aujourd’hui plus grand chose avec les prêts immobilier.

L’apport immobilier intervient donc dans son entreprise de préservation du risque. Il permettra d’assurer une partie du montant de l’achat et prouvera par la même occasion votre engagement par rapport à votre investissement. Vous lui prouverez que vous croyez en votre investissement en investissant une partie du capital dont vous disposez. Cependant, il ne faut pas oublier que l’apport immobilier n’est pas exclusif dans cette affaire. Les chiffres de votre business plan et votre situation financière pèseront également dans la balance.

Quel montant ?

Vous l’aurez compris, l’apport immobilier est important pour rassurer la banque et ainsi faciliter l’obtention de votre prêt immobilier. Sachant cela, combien faut-il injecter pour « satisfaire » la banque? Ce qu’il ne faut pas oublier c’est qu’évidemment, le montant de l’apport ne sera pas compris dans le prêt. Par conséquent, vous ne payerez pas d’intérêt sur ce montant. Ainsi, si vous apporter 15% d’apport du montant de votre investissement, vous n’aurez plus qu’a emprunter 85% de la somme requise.

Il est plus ou moins admis par tous que le montant de l’apport immobilier minimal doit être d’au moins 10%. Toutefois, plus votre apport sera conséquent, plus votre dossier prendra du poids par votre banque. De plus l’obtention de votre crédit sera d’autant plus facilité. Avec un même capitale, il n’est cependant pas toujours pertinent de tout injecter dans une seule opération immobilière.

Ce qu’il faut retenir c’est que généralement, la banque demande un apport immobilier d’au moins 10% afin d’assurer à minima, les frais de notaire. Attention toutefois à ne pas vider littéralement votre épargne pour l’injecter comme apport. Vous devez toujours garder un matelas de sécurité pour palier aux éventuels problèmes qui surviendraient. L’investissement immobilier est censé vous enrichir, pas vous mettre sur la paille.

Un apport immobilier élevé

Les conditions de votre prêt vont en partie dépendre de la taille de votre apport immobilier. Plus votre apport sera important, plus vous prouverez votre engagement et moins la banque prendra de risque. De plus, cela montre à votre prêteur que vous avez une bonne capacité d’épargne. Par conséquent il sera plus enclin à vous accorder le dit prêt et même, à aller dans votre sens.

En effet, entre le fait de présenter un apport immobilier de 10% et de 30%, l’arrangement peut être complètement different. Avec un apport de 30%, vous pourrez bénéficier d’un meilleur taux d’emprunt ou encore, des frais de dossier revus à la baisse. A noter cependant que les taux actuels étant extrêmement bas, il est, de la même manière, difficile pour la banque de proposer des taux qui le sont encore plus. Elle aussi doit gagner un peu d’argent après tout.

Comment le constituer ?

Pour constituer votre apport immobilier, il n’y a pas vraiment de restriction au niveau des sources d’alimentation. Cela peut provenir d’un PEL, d’un livret d’épargne, d’un héritage, d’une plan d’épargne salariale etc… A noter que le montant de l’apport des français achetant de l’immobilier tend à la baisse depuis quelques années en raison de la hausse des prix de l’immobilier.

L’avantage de l’apport immobilier

Comme nous le disions précédemment, l’apport immobilier va rassurer votre organisme prêteur et ainsi, faciliter l’obtention de votre prêt. Toutefois, il y a d’autres avantages. Par exemple, le fait de faire diminuer le montant de votre prêt aura comme conséquence direct de diminuer le montant des mensualités. Par conséquent, en cas d’investissement immobilier locatif, vous pourrez soit avoir un cash-flow mensuel plus élevé, soit une durée de prêt moins longue pour des mensualités sensiblement équivalentes. De plus, l’apport peut vous permettre de profiter de l’effet de levier.

L’effet de levier

Ô combien important dans le monde de l’investissement immobilier. Si votre objectif est de devenir rentier immobilier ou de créer un véritable empire, l’apport immobilier et l’effet de levier seront pour vous des armes extrêmement efficaces. Son principe est simple. L’idée est de diviser la force d’un gros apport sur plusieurs opérations immobilières afin de pouvoir élargir et faire grandir votre patrimoine immobilier plus rapidement et avec moins de difficulté.

levier immobilier 2

Pour faire simple, plutôt que d’avoir un seul apport immobilier qui aura l’effet d’un puissant levier, vous le divisez en plusieurs leviers plus petits vous permettant d’acheter plus facilement plusieurs biens immobiliers. Imaginons maintenant que vous possédez un capitale disposé à être utilisé comme apport de 30 000€. Vous pouvez l’investir entièrement dans l’achat un bien immobilier ou bien investir dans 3 biens différents avec 10 000€ d’apport immobilier sur chacun d’entre eux. La banque, que vous devez réellement considérer comme un partenaire pourra aisément vous suivre si les autres voyants sont au vert.

Acheter sans apport ?

Voilà l’une des questions les plus répandus dans le monde de l’investissement immobilier. Il faut reconnaitre que beaucoup « d’experts » vantent les mérites de leurs méthodes d’investissement en garantissant un investissement sans apport. En y réfléchissant bien c’est logique. La plupart des français n’ont pas de tels capitaux à investir dans un apport immobilier. La proposition est d’autant plus séduisante. Toutefois est-ce vraiment raisonnable, voir possible, d’investir sans aucun apport ?

Si vous avez suivi le début de l’article, vous avez due comprendre que l’apport est un gage de bonne volonté de votre part et un facteur important permettant de diminuer le risque du prêteur. Pour remettre les choses dans leurs contextes, si vous ne connaissez pas vraiment votre banquier, il va voir arriver vers lui une personne dont il ne connait rien lui demander de lui prêter des dizaines voir des centaines de milliers d’euros. Bien qu’il en ai la possibilité, il a besoin de garanties et cela se comprend aisément. Ainsi, il sera en droit de vous demander de justifier l’absence d’apport. Après tout, si vous n’êtes pas capable d’épargner pour construire un apport, comment arriveriez vous à assumer vos mensualités supplémentaires en cas de vacances locatives ?

Dans l’absolu, il est possible d’investir sans apport immobilier. Toutefois, la banque doit s’y retrouver, elle doit gagner quelque chose. Ainsi, si votre gage de bonne volonté ne se fait pas sur l’apport, il va devoir se faire ailleurs. Ainsi, tout autre contrat facilitera l’obtention de votre prêt :

  • Domiciliation des revenus,
  • Assurances habitations
  • Assurances voitures, motos,
  • Assurance vie, PEA…

Plus vous serez enclin à faire un pas vers la banque et plus, en retour, elle sera disposé à en faire un vers vous. La demande de financement d’un bien immobilier doit être vu comme un partenariat. Et dans un partenariat, tout le monde y gagne. C’est aussi simple que cela.

Emprunt à 110%

Nous allons ici bien plus loin que le fait de ne pas faire d’apport immobilier. En effet, l’emprunt à 110% consiste à financer le bien dans son entièreté (100%) ainsi que tout les à cotés :

  • Frais d’agence,
  • Frais de notaire,
  • Garantie
  • etc..

C’est donc les 10% de plus. De la même manière que pour demander un prêt sans apport immobilier, il faudra avoir de très solides arguments pour obtenir ce type de prêt. La banque prend généralement de gros risque avec ce type de prêt. C’est pourquoi, ils sont rares, difficiles à obtenir et avec des taux moins avantageux qu’un prêt classique avec apport.

Le taux d’endettement

Le taux d’endettement doit être la première des choses a avoir en tête lorsque nous parlons de prêt immobilier. Cependant, bien que cela soit un critère important, d’autres le sont plus encore. En effet, la notion de « reste à vivre » aura plus de poids et d’impact sur la décision de votre banquier. Il ne vous accordera jamais votre prêt s’il ne vous reste que 100€ pour vivre.

Les banques considèrent que le taux d’endettement d’un ménage ne doit pas excéder 33% des revenus. En d’autres termes, les mensualités ne doivent pas dépasser le tiers des revenus perçu. Toutefois, 33% de 2000€ ou de 6000€ n’est pas du tout comparable. D’où la notion de reste à vivre. On peut ainsi, aisément imaginer que la couple ayant 6000€ de revenu mensuel pourra empiéter sur ses 33% contrairement au couple qui gagne 2000€ / mois.

De plus, la situation professionnel du ménage est tout aussi cruciale. Les banques préféreront un CDI stable et durable plutôt qu’un CDD par exemple. A noter qu’il existe deux calculs pour définir un taux d’endettement. Avec ou sans compensation. Le taux pris avec compensation tiens compte des revenus générés par le futur investissement immobilier. Il est donc beaucoup plus favorable à l’investisseur. Les banques utilisent le calcul sans compensation mais il est très interessant de mettre les deux calculs dans votre business plan (que vous ayez ou non, un apport immobilier).


Ce qu’il faut retenir sur l’apport immobilier

Vous l’avez sans doute constaté, il n’existe pas de « standard » pour l’apport immobilier. Cela va dépendre de votre situation financière, personnel, professionnel et de votre projet. Pour autant, mieux votre projet est présenté (par l’intermédiaire d’un bon business plan solide par exemple), plus vous augmentez vos chances.

Voyez votre banquier comme un réel partenaire et considérez le comme tel. Cela peut littéralement changer la façon d’aborder un débat et ainsi, de partir du bon pied dès le début. De manière générale, tenez vos comptes correctement, maintenez les dans le vert en démontrant que vous avez une capacité d’épargne. Tout cela favorisera votre dossier si vous souhaitez investir sans apport immobilier.

Sources complémentaires

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