Apport immobilier : tout ce que vous avez à savoir

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apport immobilier

En matière d’investissement en immobilier locatif, s’il y a bien une chose qui fait débat, c’est l’apport. Pour beaucoup, il est impossible d’investir sans. Pour d’autres, il est tout à fait envisageable d’obtenir un crédit à bon taux. En France cependant, il est difficile d’y voire claire sur ce sujet. Nous allons vous donner dans cet article tous les éléments à connaître au sujet de l’apport immobilier. 

Un apport immobilier, pour quoi faire ?

Pour faire simple, l’apport immobilier est un excellent indicateur pour vos futurs remboursements. Il témoigne d’une capacité d’épargne plus ou moins importante, mais surtout, solide et régulière. Concrètement, c’est un indicateur de sécurité pour la banque qui peut grandement vous faciliter la vie.

Utilité et avantages de l’apport

intérêt composé et calcul intérêt composé

En vous accordant un prêt immobilier, la banque prend un risque. Celui que vous ne puissiez plus assumer votre emprunt. C’est pourquoi, il est parfois difficile d’en obtenir un. Ainsi, afin de limiter au maximum le risque, la banque doit se prémunir d’éventuel problèmes de recouvrement. En réalité, elles ne gagnent aujourd’hui plus grand chose avec les prêts immobiliers. C’est pourquoi elles sont devenues frileuses.

L’apport immobilier intervient donc dans une optique de sécurisation. Il permettra d’assurer une partie du montant de l’achat et prouvera par la même occasion votre engagement par rapport à votre investissement. Vous lui prouverez que vous croyez en votre projet en investissant une partie du capital dont vous disposez. Il ne faut cependant pas oublier que cette somme seule ne fera pas pencher la balance. Les chiffres de votre business plan et votre situation financière pèseront également.

Quel montant ne pas emprunter ?

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Vous l’aurez compris, l’apport immobilier est important pour rassurer la banque et ainsi faciliter l’obtention de votre prêt immobilier. Sachant cela, combien faut-il injecter pour « satisfaire » la banque ? Ce qu’il ne faut pas oublier, c’est que le montant de l’apport ne sera pas compris dans le prêt. Par conséquent, vous ne payerez pas d’intérêt sur ce montant. Ainsi, si vous apporter 15 % d’apport du montant de votre investissement, vous n’aurez plus qu’a emprunter 85 % de la somme requise. 

Il est plus ou moins admis par tous que le montant de l’apport immobilier minimal doit être d’au moins 10 %. Toutefois, plus votre apport est conséquent, plus votre dossier prend du poids pour votre banque. De plus, l’obtention de votre crédit sera d’autant plus facilitée. Avec un même capitale, il n’est cependant pas toujours pertinent de tout injecter dans une seule opération immobilière

La notion importante : Ce qu’il faut retenir, c’est que généralement la banque demande un apport immobilier d’au moins 10 %. Cela afin d’assurer à minima les frais de notaire. Attention toutefois à ne pas vider littéralement votre épargne pour l’injecter comme apport. Vous devez toujours garder un matelas de sécurité pour palier aux éventuels problèmes qui surviendraient. L’investissement immobilier est censé vous enrichir, pas vous mettre sur la paille. 

Comment le constituer ?

fin de mois difficile

Pour constituer votre apport immobilier, il n’y a pas vraiment de restriction au niveau des sources d’alimentation. Cela peut provenir d’un PEL, d’un livret d’épargne, d’un héritage, d’une plan d’épargne salariale, etc… À ce niveau-là, vous avez beaucoup de liberté.

À noter que le montant de l’apport des Français achetant de l’immobilier tend à la baisse depuis quelques années. Cela est dû à plusieurs facteurs. D’une part, la hausse des prix de l’immobilier et d’autre part, la baisse du pouvoir d’achat et la hausse de l’inflation. 

Sources d’approvisionnement :

  • Plan d’Épargne Logement.
  • Livret d’épargne.
  • Héritage.
  • Prime.
  • Plan d’épargne salariale.
  • etc.

L’effet de levier

effet de levier

Ô combien important dans le monde de l’investissement immobilier locatif, l’effet de levier sera pour vous une arme extrêmement efficaces. L’idée est de diviser la force d’un gros apport sur plusieurs opérations immobilières. Vous obtiendrez ainsi plus d’appartement avec le même capital. Ainsi, en mettant à disposition plus de logement, au lieu d’avoir un seul loyer, vous en percevrez plusieurs tout en faisant grossir plus rapidement votre patrimoine.

Exemple: Imaginons que vous possédez un capitale disposé à être utilisé comme apport de 30 000€. Vous pouvez l’investir entièrement dans l’achat un bien immobilier ou bien investir dans 3 biens différents avec 10 000€ d’apport immobilier sur chacun d’entre eux. La banque pourra aisément vous suivre si les autres voyants sont au vert.

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Acheter sans apport immobilier c’est possible ?

Voilà l’une des questions les plus répandues dans le monde de l’investissement immobilier. Il faut reconnaître que beaucoup « d’experts » vantent les mérites de leurs méthodes d’investissement en garantissant un investissement sans apport. En y réfléchissant bien, c’est logique. La plupart des Français n’ont pas de tels capitaux à investir dans un apport immobilier. Toutefois, est-ce vraiment possible d’investir sans aucun apport ? 

Garder les pieds sur terre

pieds nues

Si vous avez suivi le début de l’article, vous avez dû comprendre que l’apport à deux avantages. D’une part, c’est un gage de bonne volonté de votre part. D’autre part, c’est un facteur important pour la banque, permettant de diminuer le risque. Bien que la banque ait la possibilité de vous prêter cet argent, elle a besoin de garanties et cela se comprend aisément. 

Ainsi, elle sera en droit de vous demander de justifier l’absence d’apport. Après tout, si vous n’êtes pas capable d’épargner pour construire un apport, comment arriveriez vous à assumer vos mensualités supplémentaires en cas de vacances locatives ? Il convient donc d’être cohérent dans votre demande.

Donnant-donnant

donnant donnant apport immobilier

Dans l’absolu, il est possible d’investir sans apport immobilier. Toutefois, la banque doit s’y retrouver, elle doit gagner quelque chose. Ainsi, si votre gage de bonne volonté ne se fait pas sur l’apport, il va devoir se faire ailleurs. Ainsi, tout autre contrat souscrit facilitera l’obtention de votre prêt.

Plus vous serez enclin à faire un pas vers la banque et plus, en retour, elle sera disposée à en faire un vers vous. La demande de financement d’un bien immobilier doit être vu comme un partenariat. Et dans un partenariat, tout le monde doit y gagner. C’est aussi simple que cela. 

Exemple de contre-partie :

  • Domiciliation des revenus.
  • Assurances habitations.
  • Assurances voitures, motos.
  • PEA, Compte-Titre.
  • Etc.

Immobilier locatif ou résidence principale ?

contrat de location immobilier

L’un des points important à soulever, c’est le type de projet. Que vous passiez par une banque ou par un organisme prêteur, procéder à l’achat d’un bien pour le louer ou pour y vivre est bien différent. Ainsi, vous allez devoir anticiper la préparation du dossier en fonction de ce projet.

Globalement, l’idée à retenir, c’est que l’immobilier locatif est vue comme risqué. Alors que si c’est votre résidence principale, le risque est moindre et le crédit immobilier sera plus facilement accepté. C’est pourquoi, certains investisseurs font croire qu’il s’agit de l’achat de leur résidence principale et que finalement, il sera dédié à la location.

Emprunt à 110%

image argent devant maison

Si vous n’avez jamais entendu parlé de ce prêt, vous allez vite comprendre. L’idée est d’aller bien plus loin que le fait de ne pas faire d’apport immobilier. En effet, le crédit à 110 % consiste à financer le bien dans son entièreté (100 %) ainsi que tous les frais supplémentaire. Ces derniers, ce sont les 10 % de plus. 

De la même manière, pour demander un prêt sans apport, il faudra avoir de très solides arguments pour obtenir un accord de l’organisme préteur. Ces derniers prennent plus de risque avec ce type d’opération. C’est pourquoi ils sont rares et difficiles à obtenir. De plus, ils sont bien souvent accordés avec des taux moins avantageux

Exemple de frais supplémentaire :

  • Frais d’agence.
  • Frais de notaire.
  • Garantie.
  • etc..

Le taux d’endettement

taux d'endettement

C’est ce qui revient le plus souvent. Les banques considèrent que le taux d’endettement d’un ménage ne doit pas excéder 33% des revenus. En d’autres termes, les mensualités ne devront pas dépasser le tiers des revenus perçu. Cependant, comme nous allons le voir plus tard, il est important de ne pas mettre ce critère au centre de vos préoccupations.

Pour autant, votre taux d’endettement ne devrait pas passer au-dessus des 33 %. Il existe deux manières de le calculer. D’une part, avec compensation. Cela permet de déduire les loyers que vous allez percevoir afin de gonfler vos revenus. Le second calcul, sans compensation cette fois, ne compte pas les loyers dans vos revenus. Le premier allégera donc considérablement votre taux d’endettement.

Conseil malin : mettez les deux taux d’endettement dans votre business plan. Vous serez en mesure de rassurer votre banquier et de lui montrer que vous connaissez votre sujet.

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Les critères déterminants du sans apport

Pour continuer sur l’investissement sans apport, voyons quels sont les critères principaux pris en compte par les banques lorsqu’une demande d’un tel financement est faite. Bien sûr, malgré un bon dossier, une contre partie peut toujours être pertinente.

Le business plan

dossier investissement immobilier

C’est un des éléments qui pèsera le plus lourdement dans la balance. Ce dossier, ou plutôt, ce business plan doit montrer à votre banquier, de manière limpide, que votre investissement est rentable. N’hésitez pas a sortir des tableaux et des graphiques montrant les performances de votre futur bien.

Plus les loyers ainsi que votre cash-flow seront élevés, meilleurs seront vos chances pour que cela marche. Il est intéressant de noter que dans certains cas, comme pour un projet de défiscalisation par le biais d’un dispositif de Loi Pinel par exemple, les exigences sont souvent revues à la baisse. 

Ce que peut contenir un business plan :

  • Les chiffres du projets (prix, crédit, loyers, rentabilité, etc.),
  • La direction du projet (modélisation 3D, travaux, etc.),
  • Le type d’exploitation (colocation, courte durée, coliving, etc.).

Le reste-a-vivre 

reste a vivre

C’est un des critères les plus importants pour votre banquier. L’objectif est de voir si vous êtes en mesure de régler vos mensualités. Or, si vous n’avez plus de quoi vivre, il est fort probable que vous ne puissiez plus les payer. Pour vous donner un exemple, 800 € de reste à vivre est jugé trop faible pour un célibataire. 

Si vous êtes dans cette situation, il sera difficile d’obtenir votre prêt immobilier sans apport. De plus, certaines dépenses ne sont pas laissées de coté. Ainsi, impôt ou encore, taxe d’habitation seront bien sur comptabilisés. Par conséquent, s’il ne vous reste que quelques pièces pour vivre à la fin du mois, vous essuierez de nombreux refus.

Situation stable

stabilité

Encore un point qui aurai pu être en haut de la liste car primordial. Vous devrez montrer à votre banquier que votre situation professionnelle est stable. De plus, votre situation financière doit également l’être. C’est un point très important aux yeux des banques.

Une bonne gestion de ces dernières enverra de bons signaux a votre interlocuteur qui donnera son avis pour l’accord de votre crédit. De plus, une bonne gestion financière indique que vous savez gérer vos euros.

Domiciliation et Cautionnaire

Pour finir, est-ce que la banque serait plus encline à vous prêter si vous avez un cautionnaire dans votre poche ? Sachez que cela ne changera rien. Rappelez-vous, l’apport doit montrer deux choses. En premier lieu, il doit démontrer que vous êtes un gestionnaire. Ensuite, il doit prouver votre engagement et non celui d’un proche. Pour investir sans apport, cela ne vous aidera pas.

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Ce qu’il faut retenir

Vous l’avez sans doute constaté, il n’existe pas de « standard » pour l’apport immobilier. Cela va dépendre de votre situation financière, personnel, professionnel ainsi que de votre projet. Pour autant, mieux votre projet est présenté (par l’intermédiaire d’un bon business plan solide par exemple), plus vous augmentez vos chances.

Derniers de nos conseils, voyez votre banquier comme un réel partenaire et considérez le comme tel. Cela peut littéralement changer la façon d’aborder un débat et ainsi, de partir du bon pied dès le début. Généralement, tenez vos comptes correctement, maintenez-les dans le vert en démontrant que vous avez une capacité d’épargne et un bon sens de la gestion. Tout cela favorisera votre dossier si vous souhaitez investir sans apport immobilier. 

Dites nous ce que vous pensez de l’investissement sans apport. Possible, impossible ? Dites le nous en commentaire.

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