Investir dans un local commercial

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investir dans un local commercial

Mis à jour le 10/08/2020

Le milieu de l’investissement immobilier et de l’immobilier locatif est vaste. Il existe beaucoup d’opportunités différentes et chacune d’entres elles est régit par les règles d’un secteur qui lui est propre. C’est pourquoi, dans cet article, nous allons nous pencher sur la manière d’investir dans un local commercial.

Table Of Contents

Pourquoi investir dans un local commercial ?

Lorsque l’on souhaite investir dans l’immobilier, on pense à la location d’habitation (appartement, maison ou immeuble de rapport). Toutefois, il peut être intéressant de se positionner différemment comme dans des parkings ou encore d’investir dans un local commercial.

A quoi est-ce que ça correspond ?

investir local commercial

Légalement parlant, acheter un local commercial revient à acheter un endroit dans lequel s’effectue ou s’effectuera une activité commerciale. À ce titre, cet investissement est considéré comme achat de murs commerciaux et non pas un fond de commerce. Ce point important est à préciser car beaucoup confondent les deux notions. Si vous achetez un fond de commerce, vous devenez alors le locataire.

Ainsi, afin d’assurer la pérennité de votre investissement, vous devrez vous assurer que le fond de commerce que vous allez mettre à disposition corresponde aux attentes de vos locataires. Cela assurera le fait qu’une activité commerciale puisse l’exploiter. Comme tout autre investissement locatif, l’emplacement, les charges et pour le coup, l’activité en cours sont des points qu’il faut scrupuleusement vérifier.

Les critères importants

Checklist

Comme vous pouvez l’imaginer, un local commercial est bien différent d’un logement classique. Par conséquent, les règles et les points importants à surveiller sont également très différents. Penchons-nous un instant sur les critères qu’il est important de surveiller lorsque l’on souhaite investir dans un local commercial. 

Comme pour tout bien immobilier, le premier critère est l’emplacement. Ici, il doit s’agir d’un emplacement potentiellement rentable pour une boutique. S’il est mal placé, la boutique ne recevra pas de clients. Ainsi, le locataire ne fera pas de chiffre d’affaire. Cela signifie que vous allez potentiellement avoir des loyers impayés.

D’autre part, si le local est déjà occupé par un professionnel, vous devrez jeter un oeil au bail. Si ce dernier est encore long ou s’il arrive bientôt à terme. Un bail qui arrive à terme peut être l’occasion d’apporter une plus-value au local pour le louer plus cher.

Les critères à surveiller :

  • L’emplacement.
  • La partie juridique.
  • L’activité de vos locataires.
  • Le renouvellement du bail.

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Les avantages

Comme toute chose, acheter un local commercial implique d’avoir certains avantages, mais également certains inconvénients. Nous allons donc commencer par passer en revue les principaux avantages que vous octroiera cet investissement.

La Rentabilité

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Acheter un local commercial vous permettra dans la plupart des cas, d’obtenir une rentabilité plus élevée qu’avec un investissement locatif classique. D’une part, car le prix d’un de ces locaux n’est pas déterminé de la même manière que celui d’un logement classique type appartement ou maison. D’autre part, car vous serez en droit de fixer le loyer qu’il vous plaira d’appliquer. 

Bien sûr, ce dernier devra rester cohérent et dépendra directement de l’emplacement et de la qualité du local. Ainsi, comme vous pouvez vous en douter, si vous achetez un local commercial en centre-ville, dans une rue passante ou en périphérie de la ville, vous ne fixerez pas le même loyer. De la même manière que si ce dernier est vieillissant ou flambant neuf.

Moins de risque

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Un des principaux avantages de ce placement, c’est la sécurité. Notamment par rapport aux vacances locatives. En effet, les baux de locaux commerciaux s’étalent sur 9 ans ou plus. Ce qui représente donc un engagement de longue durée entre les deux parties. Autant vous dire que la sélection du locataire est très importante. Notez toutefois que malgré un bail de 9 ans, l’engagement minimal est de 3 ans.

Le bail est donc un véritable contrat, liant le bailleur et le locataire. Ce dernier a pour rôle de définir les engagements et obligations du locataire (payer le loyer, respecter les clauses …) mais également du bailleur (garantir le confort et la sécurité, informer le locataire sur les éventuels risques …). De plus, si votre locataire souhaite quitter votre local, il devra respecter un préavis de 6 mois. Ce qui vous laissera le temps de trouver un remplaçant.

Facilité d’emprunt

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De nos jours et en partie grâce à des taux extrêmement bas, le marché de l’immobilier est en pleine croissance. Si vous décidez d’acheter un local commercial déjà occupé, il sera alors bien plus facile pour vous de convaincre le banquier de la bonne rentabilité de votre investissement. De plus, si le commerçant génère un bon chiffre d’affaires, cela pourra également rassurer votre banquier ou votre organisme préteur sur la qualité du local que vous convoitez.

Si en revanche, le local est inoccupé, la banque devra se positionner sur des critères et des facteurs différents. Ainsi, elle en viendra par exemple à étudier l’emplacement du local, le flux de passage dans la rue ou encore son accessibilité. Toutefois, il semblerait que les financements s’accordent plus aisément que pour un investissement locatif classique. Notez cependant qu’un bon business plan pourra considérablement rassurer la banque et augmenter vos chances d’obtenir votre crédit.

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Les inconvénients

Après avoir passé en revue les principaux avantages associés au fait d’acheter un local commercial, passons en revue les principaux inconvénients. Bien qu’il soit moins nombreux et moins contraignants, il est tout de même important d’en prendre connaissance.

Les charges

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Acheter un local commercial, comme acheter un appartement dans une copropriété, implique de supporter certaines charges de copropriété (récupérables) afin de s’assurer du bon fonctionnement de cette dernière. Cela fait partie du jeux et un local commercial ne déroge pas à la règle.

Le détail de ces charges est généralement fourni par le syndicat de la copropriété. Vous y retrouverez également tous les détails de normalisation de ces dernières. Vous aurez également droit aux charges liées aux travaux dans la copropriété (toiture, ravalement, chaudière, etc.). Ces travaux sont cependant votés lors d’une assemblée générale.

De plus, comme nous parlons d’immobilier, vous devrez bien sur vous acquitter de la taxe foncière. Toutefois, lorsque vous définirez les clauses du contrat bail, vous pourrez communiquer les charges qui sont imputables au locataire. Ces dernières sont régies par l’article R 145-35 du code du commerce.

Conseil : certaines charges peuvent être prisent en charge par le locataire afin d’augmenter, par conséquence, la rentabilité potentielle du bien.

Révision du loyer

loyer impayé investir dans un local commercial

Le code du commerce définit également les clauses de modification du loyer. En quelques mots, ce dernier doit correspondre à la valeur locative du bien. Une fois votre loyer fixé, si vous souhaitez l’augmenter, vous ne pourrez l’augmenter de plus de 10 % et uniquement lors d’une période triennale. Ces périodes sont dites triennales, car elles ont lieu trois ans après que le locataire ait commencé à occuper les lieux. 

Ainsi, si vous souhaitez augmenter votre loyer, vous devrez suivre l’évolution des prix dans le secteur et patienter avant de pouvoir l’augmenter. C’est un point important, car si vous avez mal fait vos calculs et que l’inflation augmente ou que les règles évoluent, vous pourriez bien avoir investi à perte. Il est donc primordial de voir assez large en terme de rentabilité et de cash-flow.

Les critères influant sur le prix du loyer :

  • Des spécificités du local (article 145-3) comme son emplacement, sa surface, son état, etc.
  • De vos obligations et de celles de votre locataire (article R145-8).
  • Du prix pratiqué par les autres bailleurs (article 145-7).

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Ce qu’il faut retenir

Acheter un local commercial peut s’avérer plutôt rentable et bien moins lourd en terme de gestion que de l’immobilier locatif classique. Cependant, avant d’investir dans un local commercial, il convient de bien se renseigner sur le secteur et les réglementations qui le régissent. 

Cela reste cependant un investissement immobilier. Ainsi, hormis quelques exceptions, le reste est commun à tout investissement immobilier classique. C’est pourquoi, de bonnes connaissances en la matière sont tout de même requises.

Dites-nous en commentaire ce que vous pensez de l’investissement dans les locaux commerciaux.

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