Acheter un local commercial, bon plan ?

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acheter un local commercial

Acheter un local commercial


Généralement, lorsque l’on souhaite investir dans l’immobilier, on pense à la location d’habitation (appartement, maison ou immeuble de rapport). Toutefois, il peut être intéressant d’investir différemment comme dans des parkings ou encore acheter un local commercial qui est le thème de cet article.

Donc, légalement parlant, acheter un local commercial revient à acheter un endroit dans lequel s’effectue ou s’effectuera une activité commerciale. A ce titre, cet investissement est considéré comme achat de murs commerciaux et non pas un fond de commerce. Ce point important est à préciser car beaucoup confondent les deux notions. Si vous acheter un fond de commerce, vous devenez alors le locataire.

Ainsi, afin d’assurer la pérennité de votre investissement, vous devrez vous assurer que le fond de commerce que vous allez mettre à disposition correspondra aux attentes de vos locataires. Et cela pour vous assurer le fait qu’une activité commerciale puisse l’exploiter. Comme tout autre investissement locatif, l’emplacement, les charges et pour le coup, l’activité en cours sont des points qu’il faut scrupuleusement vérifier.

Acheter un local commercial, les avantages


Comme toute chose, acheter un local commercial implique d’avoir certains avantages mais également certains inconvénients. Nous allons donc commencer par passer en revue les principaux avantages que vous octroiera cet investissement.

I – La Rentabilité


Acheter un local commercial vous permettra d’avoir une rentabilité plus élevée qu’avec un investissement locatif classique. D’une part, car le prix d’un de ces locaux n’est pas déterminé de la même manière que celui d’un logement classique type appartement ou maison.

D’autre part, vous serez en droit de fixer le loyer qu’il vous plaira d’appliquer. Bien sur, ce dernier devra rester cohérent et dépendra directement de l’emplacement et de la qualité du local. Ainsi, comme vous pouvez vous en douter, si vous achetez un local commercial en centre ville, dans une rue passante ou en périphérie de la ville, vous ne pourrez pas fixer le même loyer. De la même manière que si ce dernier est vieillissant ou flambant neuf.

Partant de ce dernier point, c’est lors de l’achat que vous pourrez en tirer un maximum de profit. Il serait donc préférable d’acheter un local inoccupé (étudier cependant les raisons de cette situation) et nécessitant des travaux. Ainsi vous pourrez rénover et fixer le loyer qui vous intéresse.

II – Moins de risque


Un des principaux avantages est la sécurité. Notamment par rapport aux vacances locatives. En effet, les baux de locaux commerciaux s’étalent sur 9 ans ou plus. Ceci représente un engagement de longue durée entre les deux parties. Autant vous dire que la sélection du locataire est très importante.

Notez toutefois que malgré un bail de 9 ans, l’engagement minimal est de 3 ans. Le bail est donc un véritable contrat entre le bailleur et le locataire. Ce dernier aura également pour rôle de définir les engagements et obligations du locataire (payer le loyer, respecter les clauses …) mais également du bailleur (garantir le confort et la sécurité, informer le locataire sur les éventuels risques …).

De plus, si votre locataire souhaite quitter votre local, il devra respecter un préavis de 6 mois. Ce qui vous laissera le temps de trouver un remplaçant.

III – Facilité d’emprunt


De nos jours et en partie grâce à des taux extrêmement bas, le marché de l’immobilier est en pleine croissance. Si vous décidez d’acheter un local commercial déjà occupé, il sera alors bien plus facile pour vous de convaincre le banquier de la bonne rentabilité de votre investissement. De plus, si le commerçant génère en plus un bon chiffre d’affaires, cela pourra également assurer à votre banquier la qualité du local.

Si en revanche, le local est inoccupé, la banque devra se positionner sur des critères et des facteurs différents. Ainsi, elle en viendra par exemple à étudier l’emplacement du local, le flux de passage dans la rue ou encore son accessibilité. Toutefois, il semblerait que les financements s’accordent plus aisément que pour un investissement locatif classique.

Acheter un local commercial, les inconvénients


Après avoir passé en revue les principaux avantages associés au fait d’acheter un local commercial, passons également en revue les principaux inconvénients.

I – Les charges


Acheter un local commercial, comme acheter un appartement dans une copropriété implique de supporter certaines charges de copropriété (récupérables) afin de s’assurer du bon fonctionnement de cette dernière.

Le détails de ces charges est généralement fournis par le syndicat de la copropriété. Vous y retrouverez également tous les détails de normalisation de ces dernières. Vous aurez également droit aux charges liées aux travaux dans la copropriété (toiture, ravalement, chaudière etc…). Ces travaux sont votés lors d’une assemblée générale.

Comme nous parlons d’immobilier, vous devrez bien sur vous acquitter de la taxe foncière. Toutefois, lorsque vous définirez les clauses du contrat bail, vous devrez communiquer les charges qui lui sont imputables. Ces dernières sont régis par l’article R 145-35 du code du commerce.

II – Révision du loyer


Le code du commerce définit également les clauses de modification du loyer. En quelques mots, ce dernier doit correspondre à la valeur locative du bien.

Ainsi, la valeur de ce dernier dépendra :

  • Des spécificités du local (article 145-3) Entre autre, emplacement du local, sa surface, son état, etc.
  • De vos obligations et de celles de votre locataire (article R145-8).
  • Du prix pratiqué par les autres bailleurs (article 145-7).

Un fois votre loyer fixé, si vous souhaitez l’augmenter, vous ne pourrez l’augmenter de plus de 10% et uniquement lors d’une période triennale. Ces périodes sont dites triennales car elles ont lieu trois ans après que le locataire ait commencé à occuper les lieux. Si vous souhaitez donc augmenter votre loyer, vous devrez suivre l’évolution des prix dans le secteur ou vous acheter un local commercial.

Acheter un local commercial, conclusion


Acheter un local commercial peut donc s’avérer rentable et bien moins lourd en terme de gestion. Cependant, nous restons là dans un investissement immobilier et hormis les quelques exceptions, le reste est commun à tout investissement immobilier classique.

Ainsi, si vous souhaitez franchir le pas, veillez à surveiller :

  • L’emplacement
  • La partie juridique
  • L’activité de vos locataires
  • Le renouvellement du bail

Lisez notre deuxième article sur cette garantie en cliquant ici.

Sources complémentaires :

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