Achat – Revente Immobilier : tout ce que vous devez absolument savoir !

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Achat revente immobilier

Dans notre société actuelle, l’investissement est omniprésent et beaucoup d’éléments sont mis en place afin de favoriser son développement. Nous pourrions citer notamment une fiscalité avantageuse dans certaines conditions. Dans ce contexte, pourquoi ne pas envisager aujourd’hui l’achat-revente immobilier? Afin de vous aider à y voir plus clair, nous vous proposons de prendre connaissance des différents points qu’il nous semble important de connaître avant de vous lancer dans cette grande aventure.

Achat Revente Immobilier dans les grandes lignes

Pour commencer, nous vous invitons à faire le point sur ce qu’est l’achat-revente immobilier. Voyons aussi ensemble les différents statuts envisageables pour ce type de pratique.

Qu’est-ce que l’achat-revente immobilier

Avant même de savoir comment fonctionne l’achat-revente immobilier, il semble important de définir cette notion qui n’est pas si répandue que cela. Ce processus consiste à l’achat et la revente de biens immobiliers dans le but de réaliser des bénéfices et plus-values.

achat revente immobilier c'est quoi?

Pour que cela soit possible, l’acquéreur devra certainement effectuer des travaux de rénovation afin d’augmenter la valeur du bien et ainsi réaliser une valorisation de celui-ci. Il s’agit là d’un procédé accessible à tous. En effet, il n’est pas nécessaire que vous ayez des connaissances ou qualifications professionnelles particulières. Il sera beaucoup plus facile d’être marchand de biens qu’agent immobilier.

De plus, si vous le réalisez par vous-même, vous serez vous-même propriétaire des biens que vous mettrez en vente. À l’inverse, un agent immobilier n’est qu’un simple intermédiaire et ne dispose donc pas directement du bien. 

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Quel statut utiliser?

Désormais, vous savez en quoi cela consiste, mais savez-vous quel statut choisir pour faire de l’achat-revente en immobilier? À première vue, vous vous dites sûrement que vous pourriez vous lancer dans l’aventure avec n’importe quel statut car comme expliqué un peu plus tôt, il ne faut pas forcément être un expert dans ce domaine. Mais est-ce réellement le cas? Faisons un petit tour complet de ce qu’il est possible ou non de faire. 

Auto-entrepreneur

Attention à bien prendre garde à ce statut. En effet, il est attractif mais il peut mettre également vos biens et votre patrimoine personnel à rude épreuve. Surtout si vous effectuez un achat mais que vous vous retrouvez dans l’incapacité de rembourser les frais relatifs aux travaux ou ceux liés au crédit réalisé auprès de votre organisme bancaire. De plus, sachez que si vous vous lancez en tant que micro-entrepreneur ou auto-entrepreneur il vous faudra respecter un seuil maximal pour votre chiffre d’affaires.

achat revente en tant qu'auto-entrepreneur

Ce dernier ne devra en aucun cas dépasser 170 000€ par an. Au-delà de ce montant, votre statut changera automatiquement et vous passerez directement d’auto-entrepreneur à une société à la gestion plus complexe. Autant tout de suite vous prévenir les frais relatifs à cette dernière ne sont plus du tout les même! Enfin, ce statut n’est plus autorisé pour ce type d’activité. Ainsi, plus de doute ni de stress possible car juridiquement avec une micro-entreprise, vous n’êtes pas autorisé à réaliser de l’achat-revente en immobilier.

Caractéristiques du statut d’auto-entrepreneur:

  • Ne pas dépasser 170 000€

SCI = Société Civile Immobilière

Vous dites certainement quoi de mieux qu’une société spécialisée dans l’immobilier? Et bien n’en soyez pas si sûr. En effet, une SCI ne peut pas juridiquement parlant exercer une activité commerciale de type achat-revente. Pourquoi, me direz-vous? Et bien tout simplement, parce que la recherche de profit grâce à ce mode de fonctionnement est totalement interdit par la loi. Par contre investir dans un logement dans le but de faire de la location non-meublée est autorisé.

achat revente immobilier avec une SCI

Caractéristiques de la SCI:

  • La recherche de profit est interdit par la loi
  • Investir dans le but de faire de la location non-meublée est autorisé

Société Commerciale

Qu’appelle t-on société commerciale? Et bien en fait, il s’agit des structures de type SAS – Société par Actions Simplifiée – ou SARL – Société à Responsabilité Limitée – par exemple. Ce type de statut est idéal pour l’achat-revente. En effet, il vous permet de sécuriser votre patrimoine personnel et vous détache personnellement en cas de manquement au remboursement de prêt ou travaux par exemple. Ainsi, vos capitaux propres sont couverts, et ne seront alors saisis que les capitaux liés à la société.

achat revente immobilier avec une société commerciale

C’est exactement la même chose pour deux autres types de statuts la SASU – Société par Actions Simplifiées Unipersonnelle – et la EURL – Entreprise Unipersonnelle à responsabilité Limitée. La grande différence entre ces grands types de structures est assez simple. Si vous souhaitez être seul au sein de votre société, vous devrez vous orienter vers une SASU ou une EURL alors que si vous souhaitez vous lancer à plusieurs, il vous faudra opter pour une SAS ou une SARL. Dans tous les cas, sachez que chaque statut vous permet de réaliser une activité d’achat-revente en toute légalité et sans le stress de mettre en jeu votre propre patrimoine.

Caractéristiques de la Société Commerciale:

  • Vous détache personnellement en cas de manquement au remboursement de prêt

Et personnellement

Vous avez certainement déjà à l’esprit l’envie d’effectuer la vente de votre bien actuel dans le but d’en acheter un autre. Sachez que cela relève de l’achat-revente! En tant que particulier, c’est tout à fait possible. Attention cependant aux aspects juridiques assez restrictifs et aux risques liés à votre patrimoine et vos biens propres. 

Caractéristiques de l’achat revente à titre personnel:

  • Attention aux aspects juridiques assez restrictifs et aux risques liés à votre patrimoine et vos biens propres

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De l’achat à la revente

Après avoir fait un peu le tour de ce qu’est l’achat-revente et comment l’effectuer de manière juridiquement correcte , voyons maintenant comment contracter un prêt relatif à cette activité et surtout comment revendre de la meilleure manière possible son bien. 

Comment contracter un prêt achat-revente?

Avant tout, il faudra bien faire la différence entre un prêt relai et un prêt achat-revente. Le premier vous permet d’acheter un nouveau bien avec le montant de la vente du précédent. Ainsi, la banque rachète le crédit en cours et l’adjoint au nouveau prêt pour le nouveau bien, ce sont donc 2 prêts bien distincts. Le second par contre s’articule tout autrement. Il permet d’emprunter de l’argent et de réunir tous vos prêts en un seul. Ainsi, vous pourrez bénéficier d’un taux d’intérêt préférentiel.

pret achat revente

La banque réalisera un échéancier sur une période de 2 ans – période pendant laquelle le vendeur devra impérativement trouver un acheteur. Une fois votre bien vendu, vous serez dans l’obligation de solder une partie de votre prêt sans aucune pénalité appliquée par votre banque. C’est la partie correspondante au premier prêt contracté. Le montant des échéances suivantes est donc calculé en fonction du capital restant à rembourser à votre organisme bancaire. Ce dernier correspond au crédit de la nouvelle acquisition.

Dans certains cas, les frais relatifs à l’achat-revente peuvent être directement intégré aux mensualités que vous reversez : frais de notaire, agence immobilière ou encore garantie. De plus, ce type de prêt vous permet d’éviter le surendettement. En effet, il vous permet d’éviter de dépasser le seuil de 33% d’endettement car la banque vous avance 70% du montant estimé de votre nouvel achat. 

Revendre son bien de la meilleure manière

Pour vendre correctement votre bien une fois rénové, plusieurs options s’offrent à vous. Vous pourrez passer par une agence immobilière. Elle effectuera les démarches de recherches et de mise en avant de votre bien sans que vous n’ayez à vous en soucier. Sachez néanmoins que cette dernière peut vous demander des frais allant de 4% à 8% du prix de vente global. Si vous le vendez personnellement par contre vous empocherez l’ensemble des gains réalisés une fois les impôts retirés.

poignée de main revente bien immobilier

Quand mettre en vente le logement? Et bien ne le faites pas trop tôt! En effet, si vous mettez votre bien en vente avant même qu’il ne soit terminé et que les travaux ne soient achevés, beaucoup de personnes peuvent prendre peur, fuir ou encore ne pas réussir à se projeter. Certaines seraient amenées à vous faire une offre de prix en fonction de l’état du bien au moment de la visite. Pour toutes ces raisons, il est important d’achever le bien. Et surtout que ses finitions soient parfaites pour ensuite envisager de le mettre en vente. 

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Les pièges et la fiscalité de l’achat-revente en immobilier

Vous avez désormais les clés en votre possession afin de vous assurer une bonne santé financière avec un délai de remboursement raisonnable et une revente optimale de votre bien. Voyons maintenant les erreurs à éviter dans l’achat-revente et la fiscalité qui en découle.

Les erreurs de l’achat-revente à éviter

Voici quelques éléments auxquels il faudra que vous fassiez attention pour ne pas faire face à des déconvenues au cours de votre expérience dans le domaine de l’achat-revente. 

Estimation du bien et sa valeur

valeur du bien

Attention aux annonces dont les prix sont trop attractifs. Si vous arrivez à trouver des propriétaires pressés de vendre, sachez que ces derniers sont plus enclin à la négociation car ils sont pris par le temps. Un bien étant sur le marché depuis un certain temps peut être une occasion en or. Par contre, vous devrez faire votre petite enquête. Vous devez savoir pourquoi il n’a pas été vendu plus tôt. Mais aussi chiffrer les différents travaux ou rénovations à effectuer afin de voir si cela rentre dans vos propres objectifs. Généralement, les biens avec de gros travaux à réaliser ont moins le cote et donc vous auriez moins de concurrence.

Logistique à connaître

logistique acheter revendre un bien immobilier

Il vous faudra faire le point sur ce qui se vend, où, comment et surtout à quel prix! Sans toutes ces informations en votre possession, il paraît surréaliste de vous lancer dans l’aventure. Vous devrez aussi connaître le temps de vente moyen d’un bien immobilier en fonction de son type et de sa localisation. Certaines fois, vous pourriez même être amené à envisager un rallongement de la durée de votre prêt. C’est le cas surtout en cas de retard dans les travaux de rénovation, et bien d’autres situations.

Bien négocier le prêt

négocier le prêt immobilier

Comme pour tout investissement, il est primordial de visualiser le projet dans son ensemble. Il vous faudra donc tout naturellement faire attention au prêt que vous allez contracter. Vous devrez négocier le taux d’intérêt et vérifier un certain nombre de choses. Prenez garde aux différentes garanties et exclusions de garanties. Elles détermineront si vous êtes éligibles ou non à l’absence de remboursement totale, partielle ou temporelle du prêt achat revente immobilier.

Dans les clauses vous pourrez également consulter les informations relatives aux pénalités appliquées en cas de remboursement anticipé. Nous ne saurions que trop vous conseiller de demander à commencer le remboursement du prêt à partir de 6 mois après la date d’acquisition. 

Partenaires de rénovation et couvrir ses arrière

renovation achat-revente

Avant tout, si vous faites de l’achat-revente, il faut impérativement que vous puissiez apporter de la valeur au bien que vous achetez. Ainsi, cela passe forcément par de la rénovation, de la modernisation et bien d’autres choses. Vous devrez donc réaliser des travaux de rafraîchissement et probablement du Home-Staging – dépersonnalisation du bien –  afin de le rendre plus attractif.

Il faudra que vous fassiez une étude de marché complète afin d’acheter au bon prix et au bon endroit. Avant tout achat, pensez à la revente de votre bien immobilier! Vous devrez choisir vos partenaires avec le plus grand soin. En effet, il ne suffit pas de prendre le moins cher dans le seul but de faire des économies. Ou bien encore le plus cher pour espérer avoir des produits et finitions de qualité. Faites une étude, renseignez-vous sur les professionnels du secteur, basez-vous sur leur réputation et leur ancienneté. Attention, par contre ne débutez en aucun cas les travaux avant la signature du compromis de vente!

Ensuite, rien de tel que la présence sur site ou chantier pour vous assurer du bon déroulement des travaux et du respect du planning des rénovations. Alors n’hésitez pas à vous rendre sur place et à faire le point avec les artisans. Enfin, rien de tel pour couvrir ses arrières que d’anticiper des frais imprévus. Il vaut mieux faire une demande de prêt plus importante quitte à conserver une enveloppe budgétaire en cas de coup dur, de retard sur le chantier ou découverte d’une anomalie de dernière minute nécessitant des travaux supplémentaires.

Fiscalité

Parlons maintenant fiscalité pour l’achat-revente en immobilier. Que faut-il savoir au final? Et bien en réalité c’est assez simple. Comme pour tout type d’investissement, au moment de la revente vos produits et biens sont imposés. Ainsi, dans le cas de l’achat-revente, votre imposition se décomposera de la manière suivante : 19% impôt forfaitaire et à cela s’ajoute 17,2% de prélèvement sociaux. En tout et pour tout votre impôt s’élèvera à 36,2% du montant de la plus-value.

fiscalité achat revente immobilier

Attention, ce n’est pas l’ensemble de votre bien qui est imposé mais belle et bien la plus-value réalisée au moment de la revente de ce dernier. Enfin, vous devez impérativement savoir que pour une détention d’un bien immobilier d’une durée supérieure ou égale à 6 ans vous pouvez bénéficier d’un taux d’imposition plus intéressant! 

Ce qu’il faut retenir de l’achat-revente immobilier

L’achat-revente immobilier est intéressant, mais cela reste un placement court et moyen terme assez risqué. Il ne faut en aucun cas négliger le travail de recherche du bien idéal entrant dans vos objectifs. N’hésitez pas à gonfler votre enveloppe budgétaire afin de pouvoir affronter n’importe quelle situation. Soyez patient et passionné, et surtout suivez votre projet du début jusqu’à la fin. Prenez garde aux différents pièges et erreurs à éviter dans le domaine de l’achat-revente en immobilier. Vous avez désormais toutes les clés en main pour vous assurer une réussite dans ce domaine!

sources d’information:

Adeline

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